「古い家で床に傾きを感じる」

「以前シロアリが出たことがあるけれど、売却時に伝える必要はある？」

築年数の古い中古住宅を売却するとき、このような建物の不具合が見つかることがあります。

雨漏り・建物の傾き・シロアリ被害などがあるからといって、必ずしも家を売却できないわけではありません。

実際には、不具合の内容や程度、築年数、建物の価値、土地の需要などによって売却方法は変わります。

大切なのは、

「不具合がある＝売れない」「全部修理しないと売れない」と最初から決めないことです。

不具合の状態を確認したうえで、そのまま中古住宅として販売するのか、必要な部分だけ修繕するのか、土地としての需要も含めて販売するのかを判断することが重要です。

今回は、仙台市で雨漏り・傾き・シロアリなどの不具合がある中古住宅を売却するときの考え方を解説します。

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不具合がある中古住宅でも売却できる

中古住宅は、新築住宅と違い、築年数や維持管理の状況によって建物の状態が一軒ごとに異なります。

国土交通省も、既存住宅は経年劣化や維持管理の状況によって品質等に差が生じると説明しています。 

そのため、多少の不具合があること自体が、中古住宅として特別珍しいわけではありません。

例えば、

・過去に雨漏りがあった
・天井や壁に雨染みがある
・一部の床に傾きを感じる
・シロアリ被害を受けたことがある
・木部に腐食がある
・基礎や外壁にひび割れがある

といった住宅でも、状態や条件を理解した買主が見つかれば売買は可能です。

問題になるのは、不具合があることそのものより、不具合の内容が分からないまま販売することです。

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雨漏りがある家を売却する場合

雨漏りは中古住宅で買主が気にする代表的な不具合の一つです。

ただし、「天井にシミがある＝現在も雨漏りしている」とは限りません。

過去に雨漏りして修理済みの場合もあれば、現在も屋根・外壁・サッシ周辺などから雨水が浸入している場合もあります。

売却前には、

・いつ頃発生したのか
・現在も雨漏りしているのか
・修理したことがあるのか
・修理した場所や時期が分かるか
・雨染みだけが残っているのか

など、分かる範囲で整理します。

国土交通省が示す告知書の記載例でも、雨漏りについては天井からのものだけでなく、外壁やサッシ取付部分などからの吹き込みやシミも記載対象の例として示されています。 

原因が分からない場合は、無理に「屋根が原因だろう」などと判断せず、確認できている事実と推測を分けることが重要です。

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傾きがある家は程度と原因を分けて考える

「床が傾いている気がする」という相談も、築古住宅ではあります。

しかし、傾きといっても状態はさまざまです。

一部の床だけに傾きがあるケースもあれば、建物全体に傾きが生じているケースもあります。

また、原因も、

・床や下地の劣化
・柱や土台などの劣化
・地盤の不同沈下
・過去の増改築

など複数考えられます。

そのため、売主や不動産会社だけで原因を断定するのは避けるべきです。

まず、

どの部屋で感じるのか

どの方向へ傾いているのか

過去に補修したことがあるのか

などを確認します。

必要であれば専門家による調査を検討し、分かっている状態を買主へ伝えたうえで売却条件を考えます。

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シロアリ被害がある家でも売却できる

シロアリ被害も「見つかったら売れない」と考えられがちですが、必ずしもそうではありません。

過去にシロアリが発生して駆除済みの場合と、現在も被害が進行している可能性がある場合では、買主が判断する材料も大きく変わります。

確認したいのは、

・いつシロアリが見つかったのか
・どこに被害があったのか
・駆除や防蟻処理をしたのか
・施工会社の資料や保証書が残っているか
・現在の状態を調査しているか

などです。

国土交通省が示している告知書の記載例でも、雨漏りとともに白蟻被害や建物の傾き・腐食・不具合などが具体的な項目として挙げられています。 

過去に駆除しているのであれば、その事実も含めて資料を残しておくと、買主が状態を判断しやすくなります。

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不具合は売却時に隠さない

「言ったら値下げされそうだから、できれば伝えたくない」

と思う売主もいるかもしれません。

しかし、売主が把握している不具合を曖昧にしたまま売却することは避けるべきです。

中古住宅の売買では、雨漏り、シロアリ、傾き、腐食などについて、売主が把握している状況を告知書などで買主へ伝える実務が行われています。国土交通省も、取引トラブル防止の観点から売主による告知書の提供について運用上の考え方を示しています。 

売却後に、

「雨漏りを以前から知っていた」

「シロアリ被害があったのに聞いていなかった」

という話になれば、引渡し後のトラブルにつながりかねません。

不具合があることより、「聞いていなかった」となることを防ぐことが重要です。

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売却前に全部修理するべき？

ここは不具合のある住宅を売却するときの大きな判断ポイントです。

例えば雨漏りがあるからといって、売却前に屋根を全面的に交換することが必ず有利とは限りません。

100万円かけて修理しても、売却価格が100万円以上上がるとは限らないからです。

築古住宅を購入する人の中には、

「購入後に自分でリフォームしたい」

「建物価格を抑えて改修したい」

という人もいます。

その場合、売主が先に大規模な修繕をすることが買主の希望と合わないこともあります。

判断するときは、

修繕費用

修繕によって販売しやすくなるか

築年数と建物価値

その地域の中古住宅需要

現況で販売した場合の価格

を比較します。

「直してから売る」だけではなく、不具合を説明したうえで現況販売することも選択肢です。

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建物状況調査（インスペクション）という方法もある

建物の状態を客観的に把握したい場合には、建物状況調査（インスペクション）を利用する方法があります。

国土交通省によると、建物状況調査は、一定の講習を修了した建築士である既存住宅状況調査技術者が、国の基準に基づき、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分などの状態を調査するものです。 

ただし、ここは注意が必要です。

インスペクションをすれば、建物に存在するすべての不具合が分かるわけではありません。

国土交通省も、建物状況調査は瑕疵の有無そのものを判定するものではないなど、調査には限界があることを明記しています。 

また、国の「安心R住宅」の説明でも、地盤やシロアリ対策などについては専門の調査会社等への相談が案内されています。 

つまり、

建物全体の状態を確認したい → インスペクション

シロアリを詳しく確認したい → 専門業者による調査

傾きの原因まで確認したい → 状況に応じた専門家へ相談

というように、知りたい内容によって調査を使い分けます。

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不具合がある家を売る前に確認したい5つのこと

不具合が見つかったからといって、すぐ修理や解体を決める必要はありません。

まず次の順番で整理します。

①現在分かっている不具合を整理する

雨漏り・傾き・シロアリ・腐食などを確認します。

↓

②過去の修理履歴を確認する

工事請負書、領収書、保証書、点検記録などが残っていないか探します。

↓

③必要なら専門家へ調査を依頼する

原因や範囲を確認する必要がある場合に検討します。

↓

④修理する場合と現況販売を比較する

修理費用と売却価格への影響を考えます。

↓

⑤買主へ状態を説明して販売する

分かっている不具合や修理履歴を整理したうえで売却します。

この順番なら、売却できるか分からない段階で高額な修繕費をかけてしまうことを防ぎやすくなります。

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「契約不適合責任を免責にすれば何も伝えなくていい」ではない

築古住宅では、売買契約の内容によって売主の契約不適合責任について範囲や期間を定めることがあります。

しかし、

「契約不適合責任を免責にするから、雨漏りやシロアリを説明しなくてもいい」

と考えるのは適切ではありません。

売主が把握している不具合については、契約条件とは別に、買主が購入を判断できるよう具体的に整理して伝えることが重要です。

例えば、

「雨漏りあり」

だけではなく、

「2階北側洋室の天井に雨染みあり。○年頃に確認。現在の原因は未調査」

など、分かっている事実を具体的に整理しておくと認識のズレを減らせます。

不具合を隠すのではなく、どの状態まで買主が了承して購入するのかを明確にすることが、築古住宅の売買では重要です。

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少しでも高く売るなら「不具合＝即買取」にしない

雨漏りや傾きがある住宅を査定すると、

「建物に問題があるから買取しかできない」

と言われることもあるかもしれません。

もちろん、建物の状態によっては買取が適しているケースもあります。

しかし、不具合があるという理由だけで、最初から売却方法を一つに絞る必要はありません。

立地や土地価値が高い物件であれば、建物の状態を理解した一般の買主やリフォーム前提の購入希望者が検討する可能性もあります。

重要なのは、

不具合の内容を確認する

↓

必要な情報を開示する

↓

修繕する場合と現況販売を比較する

↓

仲介で市場に出せる可能性を検討する

↓

必要なら買取も比較する

という順番です。

不具合があることだけを理由に、最初から大きく価格を下げる必要があるとは限りません。

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リアンエージェントでは「直してから売る」と決めつけません

株式会社リアンエージェントでは、仙台市を中心に、雨漏り・傾き・シロアリ・腐食などがある築古住宅の売却相談にも対応しています。

まず、

現在どのような不具合があるのか

過去にどのような修繕をしたのか

建物にどの程度の価値があるのか

現況のまま購入する需要があるのか

修理費をかけるメリットがあるのか

を整理します。

そのうえで、現況のまま仲介で販売する方法、必要な部分だけ修繕して販売する方法、土地としての販売、買取などを比較します。

「古い」「雨漏りしている」という理由だけで、最初から安く売る必要があるとは限りません。

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まとめ｜不具合がある家は「修理する前」に売り方を決める

雨漏り・傾き・シロアリなどがある中古住宅でも、売却できる可能性はあります。

まず、

不具合の状態を確認

↓

過去の修理履歴を整理

↓

必要なら専門調査

↓

修理と現況販売を比較

↓

状態を買主へ説明して販売

という順番で考えます。

重要なのは、不具合を隠すことでも、すべて修理してから売ることでもありません。

現在の建物の状態を把握し、その状態に合った売却方法を選ぶことです。

株式会社リアンエージェントでは、仙台市の築古住宅や不具合のある中古住宅についても、最初から買取や解体を前提にせず、仲介で売却できる可能性を含めて検討します。

「雨漏りがあるから売れないかもしれない」「傾きがあると言われた」という段階でも、まず現在の状態を整理するところから売却方法を考えていきます。

「固定資産税は払っているのに、登記簿には建物が載っていない」

「昔増築した部分が登記されていないけれど、このまま売却できる？」

築年数の古い住宅を相続したとき、このような「未登記建物」の問題が見つかることがあります。

特に、昔から家族が所有している住宅では、土地は登記されているものの建物が未登記だったり、母屋は登記されていても増築部分や離れ、物置などが登記されていなかったりするケースがあります。

未登記建物があるからといって、不動産がまったく売却できないという意味ではありません。

ただし、登記上の建物と現況が一致していなければ、所有者の確認や買主の住宅ローン、所有権移転など、売却手続きに影響する可能性があります。

そのため大切なのは、

「未登記だから売れない」と判断するのではなく、何が登記されていて、何が登記されていないのかを最初に確認することです。

今回は、仙台市で相続した古い家などに未登記建物がある場合の確認方法と売却の進め方を解説します。

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そもそも「未登記建物」とは？

不動産登記には、土地だけでなく建物についても、その所在・種類・構造・床面積などを記録する仕組みがあります。

ところが実際には、建物が存在しているにもかかわらず、法務局の登記記録に建物が存在しないことがあります。

これが一般に「未登記建物」と呼ばれる状態です。

また、建物全部が未登記というケースだけではありません。

例えば、

・母屋は登記されているが増築部分が未登記
・離れだけ登記されていない
・昔建てた車庫や物置が未登記
・登記上の床面積と現在の建物が違う
・登記上は平屋だが現況は増築されている

など、さまざまなパターンがあります。

つまり「未登記」といっても状況は一つではありません。

売却する場合は、まず登記記録と現況のどこが違っているのかを把握する必要があります。

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固定資産税を払っている＝登記されている、ではない

ここは相続した実家で特に勘違いしやすいポイントです。

「毎年、建物の固定資産税を払っているから登記もされているはず」

と思われるかもしれません。

しかし、固定資産税の課税と法務局の不動産登記は別の仕組みです。

法務局も、現に建物が存在していれば登記の有無にかかわらず課税対象になり得るため、納税通知書に建物が記載されていても、登記の有無は登記事項証明書で確認するよう案内しています。 

そのため、

固定資産税納税通知書に建物がある

↓

だから建物も登記されている

とは判断できません。

相続した不動産を売却するときは、土地・建物それぞれについて法務局の登記記録を確認することが重要です。

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相続した建物が未登記だった場合はどうなる？

未登記だからといって、その建物が相続財産ではなくなるわけではありません。

法務局は、未登記建物も相続の対象となり、相続人名義で建物の表題登記をする必要があると案内しています。 

つまり、

「登記がないから相続しなくていい」

ということではありません。

相続した実家を売却するのであれば、

誰が建物を相続したのか

↓

現在の建物はどのような状態なのか

↓

売却するためにどの登記手続きが必要なのか

を整理していく必要があります。

なお、2024年4月1日から相続登記の申請は義務化されています。仙台市も、相続した不動産について相続登記等の手続きが必要になることを案内しています。 

ただし、そもそも建物自体が未登記の場合は、通常の「登記されている建物の相続」とは手順が異なります。

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「表題登記」と「所有権の登記」は役割が違う

未登記建物を整理するときに知っておきたいのが、建物の「表題登記」です。

表題登記では、建物について、

・どこにあるのか
・どのような用途なのか
・どのような構造なのか
・床面積はどのくらいなのか

といった物理的な情報を登記します。

法務局によると、建物の表題登記など「表示に関する登記」の手続きを専門家へ依頼する場合は土地家屋調査士、所有権移転など「権利に関する登記」は司法書士が専門になります。 

売却する建物が完全に未登記なら、必要に応じて土地家屋調査士などへ相談し、現在の建物を登記できる状態に整理していきます。

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未登記建物はそのまま売却できる？

未登記建物がある不動産でも、売買契約そのものを検討できるケースはあります。

ただし、

「契約できるか」と「問題なく決済・引渡しできるか」は分けて考える必要があります。

例えば、買主が住宅ローンを利用する場合です。

金融機関は購入する土地・建物を担保として融資することが一般的ですが、建物が未登記では、建物について抵当権設定などの登記手続きをそのまま進めることができません。

そのため、住宅ローンを利用する一般の買主へ中古住宅として販売する場合には、売買の決済までに建物の登記を求められるケースがあります。

現金購入の場合や、土地としての取引などでは条件が変わる可能性がありますが、

「未登記でも売れるから何もしなくていい」

と考えるのは避けた方がよいでしょう。

まず買主の購入方法まで考えたうえで、必要な手続きを判断します。

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増築部分だけ未登記の場合にも注意

中古住宅では、建物全部が未登記というケースだけでなく、増築部分が登記に反映されていないことがあります。

例えば、

登記上：80㎡

現況：100㎡

というようなケースです。

昔、部屋を増築したり、サンルームを設置したり、1階部分を広げたりしたものの、建物表題部の変更登記がされていないことがあります。

この場合も、

登記上の建物と実際の建物が一致していない

ことになります。

査定時には登記事項証明書だけで判断せず、現地の建物や固定資産税関係資料、過去の建築資料なども確認することが重要です。

特に買主が住宅ローンを利用する場合には、金融機関や司法書士等から登記との不一致について確認を求められる可能性があります。

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未登記建物を売る前に確認したい5つのこと

未登記の可能性がある場合は、いきなり登記手続きを始めるより、まず状況を整理します。

① 建物の登記事項証明書を確認する

そもそも本当に未登記なのかを確認します。

↓

② 固定資産税の資料を確認する

納税通知書や課税明細などから、市がどの建物を課税対象として把握しているのか確認します。

↓

③ 現況の建物と比較する

登記上の種類・構造・床面積と現在の建物に違いがないかを見ます。

↓

④ 相続関係を整理する

誰が建物を相続したのか、遺産分割の内容などを確認します。

↓

⑤ 売却方法に合わせて必要な登記を判断する

中古住宅として仲介するのか、土地として売るのか、解体を予定するのかなどによって対応が変わります。

この順番なら、「未登記らしいから、とりあえず登記する」と先走るのを防げます。

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未登記建物を解体して土地として売ればいい？

築年数の古い未登記建物の場合、

「どうせ古いなら解体して土地として売ればいい」

と考えることもできます。

実際に、建物として利用価値がほとんどなく、土地需要が高い物件なら解体して販売する方法が適している場合もあります。

ただし、未登記だからという理由だけで先に解体する必要はありません。

解体費用が発生しますし、土地として売る場合の価格が、建物付きで販売する場合より必ず高くなるとも限りません。

さらに仙台市では、1月1日までに住宅を取り壊した場合、一定の例外を除き、その土地について住宅用地の特例措置が原則適用されなくなると案内しています。 

そのため、

未登記を確認 → 建物状態を確認 → 中古住宅としての需要を検討 → 解体費用と土地価格を比較 → 必要なら解体

という順番で考えた方がよいでしょう。

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仙台市では未登記家屋の所有者変更にも手続きがある

仙台市では、登記されている家屋について所有権移転登記が行われると法務局から市へ通知されます。

一方、未登記家屋の名義人が変わった場合は、家屋所在地を担当する固定資産税担当課への確認・手続きが必要と案内されています。 

これは、相続した未登記建物や未登記建物を売却するときに見落としやすいポイントです。

法務局の登記だけを見るのではなく、市の固定資産税上の所有者が誰になっているのかも確認しておきましょう。

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少しでも高く売るなら「未登記」を曖昧にしない

未登記建物で価格以上に問題になりやすいのが、買主から見た不透明さです。

「誰の建物なのか分からない」

「実際の面積が分からない」

「住宅ローンを利用できるか分からない」

「購入後に自分で登記しなければならないのか分からない」

この状態では、購入希望者が不安を感じやすくなります。

逆に、

何が未登記なのか

現在の所有者は誰なのか

現況と登記のどこが違うのか

売主側でどこまで整理して引き渡すのか

を明確にすれば、買主も購入を判断しやすくなります。

訳あり物件だからこそ、問題を隠すのではなく、問題の範囲を明確にすることが売却の第一歩です。

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リアンエージェントでは未登記の状態を確認してから売却方法を考えます

株式会社リアンエージェントでは、仙台市を中心に、相続した築古住宅や未登記建物がある不動産の売却相談にも対応しています。

「建物の登記が見つからない」という段階でも、

登記記録

固定資産税関係資料

現在の建物

相続関係

売却方法

を整理し、必要に応じて土地家屋調査士・司法書士などの専門家と連携しながら売却を進めます。

最初から「未登記だから買取」「古いから解体」と決めるのではなく、中古住宅として仲介できるのか、登記を整理して販売するのか、土地として販売するのかを比較することが重要です。

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まとめ｜未登記建物は「登記と現況の確認」から始める

相続した実家に未登記建物があっても、それだけで売却を諦める必要はありません。

まずは、

登記記録を確認する

↓

固定資産税資料と現況を比較する

↓

建物全部なのか増築部分なのかを確認する

↓

相続人・所有者を整理する

↓

売却方法に合わせて必要な登記を行う

という順番で進めます。

未登記建物では、問題を曖昧なまま価格だけ下げるより、「何が未登記なのか」を明確にすることが重要です。

株式会社リアンエージェントでは、仙台市の相続した古い家や未登記建物について、現在の状態から調査し、仲介で売却できる可能性も含めて売却方法をご提案します。

「隣の家とのブロック塀がどちらの所有物か分からない」

「屋根や植木が隣地へ越境しているけれど、このまま売却できる？」

築年数の古い実家や、長期間所有している土地を売却するとき、初めて境界の問題に気付くことがあります。

土地の境界が分からないからといって、必ず売却できないわけではありません。

一方で、境界が不明確な状態や越境がある状態では、買主が将来のトラブルを心配したり、売買条件として測量や越境問題の整理を求めたりする場合があります。

大切なのは、売却前に必ず高額な測量を行うことではなく、

現在どこまで境界を確認できているのか、何が問題になっているのかを整理してから売却方法を決めることです。

この記事では、仙台市で境界未確定・越境などの問題がある土地や中古戸建を売却する方に向けて、売却前に確認したいポイントを解説します。

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境界が分からない土地でも売却できる

土地を売却する場合、

「境界が確定していなければ売買契約を結べない」

と思われることがあります。

しかし、境界が未確定だからといって、不動産売買そのものが必ずできなくなるわけではありません。

売主・買主が物件の状況を理解し、売買条件について合意できれば、現況で取引できるケースもあります。

ただし、土地を購入する買主にとって境界は重要です。

例えば、

・どこからどこまでが購入する土地なのか
・隣地との間に問題がないか
・ブロック塀は誰の所有なのか
・建物を建てるときに敷地をどこまで利用できるのか

などは購入判断に関係します。

そのため、「売れるかどうか」だけではなく、買主が安心して購入を判断できる状態になっているかを考える必要があります。

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まずは境界標が残っていないか確認する

境界について気になる場合、最初から測量を依頼するのではなく、まず現在の状況を確認します。

土地の角などには、

・コンクリート杭
・金属プレート
・金属鋲
・石杭

などの境界標が設置されている場合があります。

草木や土に隠れて見えなくなっていることもあります。

また、現地だけではなく、

・公図
・地積測量図
・過去の測量図
・売買契約時の資料
・境界確認書

などが残っていないか確認します。

ただし、公図などに線が描かれているからといって、現地の境界位置までそれだけで確定できるとは限りません。

資料と現地の両方を確認し、現在どの程度まで境界を把握できるのか整理していきます。

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ブロック塀がある＝そこが境界とは限らない

築古住宅で特に注意したいのが、隣地との間にあるブロック塀やフェンスです。

見た目だけでは、

「この塀の中心が境界だろう」

と思うかもしれません。

しかし実際には、

・自分の土地の中に設置されている
・隣地側に設置されている
・境界線上に設置されている
・所有者が分からない

といったケースがあります。

そのため、ブロック塀の位置だけを見て境界を判断するのは避けた方がよいでしょう。

売却時には、境界標や測量資料などを確認し、それでも所有関係が分からなければ、必要に応じて隣地所有者や専門家への確認を検討します。

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「境界未確定」と「越境」は分けて考える

境界問題では、この2つを混同しないことも大切です。

境界未確定とは、隣地との境界位置が明確になっていない状態です。

一方、越境とは、境界を越えて建物や工作物などが存在している状態です。

例えば、

・隣家の屋根や雨樋がこちらへ出ている
・自宅の屋根が隣地へ出ている
・ブロック塀が境界を越えている
・配管などが隣地を通っている

といったケースがあります。

つまり、まず境界位置を確認しなければ、本当に越境しているのか判断できない場合もあります。

売却前には「越境しているように見える」という段階と、「境界を確認した結果、越境が判明している」という段階を分けて整理する必要があります。

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越境があっても必ず撤去してから売る必要はない

越境が判明すると、

「売却するなら全部直さなければならない」

と考える方もいるかもしれません。

しかし、越境物の種類や状況によって対応は異なります。

比較的簡単に撤去・移動できるものであれば、売却前に対応する方法があります。

一方、建物の屋根や塀など、すぐに撤去することが難しいものもあります。

このような場合には、隣地所有者との間で越境している事実を確認し、

将来建物を建て替える際などに越境を解消する

といった内容を書面で整理する方法が検討されることもあります。

重要なのは、越境があることを曖昧にしたまま売却するのではなく、現状を把握して買主へ説明できるようにすることです。

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売却前に確定測量は必ず必要？

境界問題があると、「確定測量をしなければ売れないのか」という疑問も出てきます。

確定測量では、土地家屋調査士などが資料や現地を調査し、隣接地所有者などの確認を得ながら境界を明確にしていきます。

境界を明確にできれば、買主にとって安心材料になります。

特に土地として販売する場合や、買主が新築を予定している場合には、境界を明確にすることが重要になるケースがあります。

一方で、すべての中古戸建や土地で売却前の確定測量が必要とは限りません。

例えば、現況での取引について買主と合意できる場合など、物件や契約条件によって対応は変わります。

そのため、

境界が分からない → とりあえず測量する

ではなく、

現況確認 → 資料確認 → 売却条件を検討 → 必要なら測量

という順番で考える方がよいでしょう。

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測量には費用だけでなく時間もかかる

確定測量を行う場合、売却スケジュールにも注意が必要です。

測量は土地を測って終わりではなく、法務局や行政にある資料の調査、現地測量、隣接地所有者との境界確認などが必要になる場合があります。

そのため、隣地所有者との日程調整や境界についての認識に違いがあれば、時間がかかることもあります。

売却期限が決まっている場合には、

「契約までに必要なのか」

「引渡しまでに完了すればよいのか」

「現況で引き渡せるのか」

を早めに確認しておくことが重要です。

査定を依頼する段階で境界について分かっていることを不動産会社へ伝えておくと、その後の売却計画を立てやすくなります。

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境界問題がある土地を少しでも高く売るには

境界が分からない不動産で避けたいのは、

「境界がよく分からないから安くする」

と最初から価格だけで解決しようとすることです。

買主が気にしているのは、単に境界標がないことだけではありません。

「将来トラブルにならないか分からない」という不確実性です。

そのため、

①公図・登記事項証明書・地積測量図などを確認する

↓

②現地の境界標や塀などを確認する

↓

③越境の可能性がある場所を整理する

↓

④必要に応じて土地家屋調査士や隣地所有者へ確認する

↓

⑤現況売却と測量後の売却を比較する

という順番で整理すると、売却方法を判断しやすくなります。

問題をすべて解決することだけではなく、買主が判断できるだけの情報を揃えることも売却では重要です。

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境界が分からないまま解体する場合にも注意

築古住宅を解体して土地として売却する場合にも、境界確認は重要です。

建物や古い塀を撤去すると、それまで境界の目安になっていたものがなくなる可能性があります。

また、解体工事の際に隣地との塀や工作物を誤って撤去してしまえば、新たなトラブルにつながることもあります。

そのため、築古住宅だからといって、

解体 → 測量 → 売却

と最初から決めるのではなく、境界や塀の所有関係も確認したうえで解体の必要性を判断しましょう。

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リアンエージェントでは境界の状況を確認してから売却方法を考えます

株式会社リアンエージェントでは、仙台市を中心に、境界未確定・越境・私道・接道などの問題を抱える不動産の売却相談にも対応しています。

境界標が見つからない場合でも、最初から「測量しないと売れない」と決めるのではなく、

公図や登記資料はどうなっているのか

境界標は残っているのか

塀の所有関係は分かるのか

越境している可能性はあるのか

売却時に確定測量が必要なのか

などを整理して売却方法を検討します。

そのうえで、現況のまま仲介で販売する方法、必要な問題を整理してから販売する方法、買取を含めた方法などを比較します。

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まとめ｜境界が分からないなら、まず「分からない部分」を調査する

境界が分からない土地や越境がある不動産でも、売却できる可能性はあります。

重要なのは、

境界未確定＝売れない

と考えないことです。

まず公図や測量資料を確認し、現地の境界標、塀、越境物などを調べます。

そのうえで、

現況確認 → 資料調査 → 問題点を整理 → 必要なら測量・越境対応 → 売却

という順番で考えることが大切です。

株式会社リアンエージェントでは、仙台市の境界未確定・越境などを抱えた不動産について、売却前に状況を整理し、必要以上に費用をかけず仲介で売却できる可能性を検討します。

「境界標が見つからない」「塀が誰のものか分からない」という段階でも、現在の状態から売却方法を考えていくことができます。

「道路の持分を持っていないけれど売却できる？」

「通行承諾や掘削承諾がないと買主が見つからない？」

築年数の古い実家や、昔から所有している土地を売却するとき、前面道路を調査して初めて「私道だった」と分かることがあります。

私道に接しているからといって、不動産を売却できないわけではありません。

一方で、誰が道路を所有しているのか、売主に私道持分があるのか、通行や水道管などの工事に問題がないのかによって、買主の判断や住宅ローン、将来の建て替えに影響する可能性があります。

そのため、私道に接する不動産では、単に「道路がある」というだけではなく、道路の種類と権利関係を整理してから販売することが重要です。

この記事では、私道持分や通行・掘削承諾など、私道に接している不動産を売却するときに確認したいポイントを解説します。

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私道に接していても不動産は売却できる

まず、私道に接していること自体が売却できない理由になるわけではありません。

住宅地の中には、複数の所有者が持分を持っている私道や、一人の所有者が所有している道路など、さまざまな形があります。

ここで注意したいのが、

「私道か公道か」

と

「建築基準法上の道路かどうか」

は別の問題だということです。

私有地であっても建築基準法上の道路として扱われている場合がありますし、見た目は道路でも建築基準法上の道路ではない場合があります。

そのため、私道だからすぐに「売れない」「再建築できない」と判断するのではなく、まず道路種別を確認します。

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私道持分とは？

私道持分とは、簡単にいえば道路として利用している土地について持っている所有権の割合です。

例えば、住宅5軒で利用している私道を5人で共有し、それぞれ5分の1ずつ所有しているようなケースがあります。

一方、道路を複数の土地に分筆して、それぞれが一部を単独所有しているケースなどもあり、権利関係は物件によって異なります。

私道持分がある場合は、売却する宅地だけでなく、私道持分についても買主へ移転するのが一般的です。

そのため売却前には、宅地の登記事項だけを見るのではなく、道路部分についても、

・地番
・所有者
・地目
・面積
・売主の持分

などを確認しておく必要があります。

相続した実家では、建物と宅地だけを確認していて、私道持分を相続していることに気付いていないケースも考えられます。

公図や登記事項証明書などを使い、道路部分まで確認しておきましょう。

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私道持分がない家でも売却できる？

問題になりやすいのが、家の前に私道があるものの、売主がその道路の持分を所有していないケースです。

私道持分がない＝絶対に売却できない

というわけではありません。

ただし買主からすると、

「この道路を今後も通行できるのか」

「建て替えるときに工事車両が通れるのか」

「水道管やガス管の工事が必要になったらどうするのか」

などが気になります。

そのため、持分がない場合には、

・現在どのような根拠で通行しているのか
・通行について取り決めがあるのか
・道路所有者との承諾書などがあるのか
・ライフラインの配管状況はどうなっているのか

などを調べることが重要です。

何十年も問題なく利用してきたという事実だけで、買主が安心して購入できるとは限りません。

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「通行承諾」と「掘削承諾」を確認する

私道の売却でよく出てくるのが、通行と掘削の問題です。

通行について

住宅へ出入りするためには、当然ながら前面の私道を通る必要があります。

売主が私道持分を持っていない場合などには、道路所有者から通行について承諾を得ているかが確認事項になることがあります。

書面による承諾が存在するなら、

・誰に対する承諾なのか
・買主にも引き継げる内容なのか
・車両通行についてどうなっているのか

など、内容まで確認しておきます。

掘削について

もう一つが道路を掘る工事です。

住宅では、水道・下水道・ガスなどの配管工事が必要になる場合があります。

配管が私道の下を通っている場合、工事のために私道を掘削する可能性があります。

私道持分がない場合などには、将来的な工事に備えて道路所有者から掘削について承諾を得られるかが問題になることがあります。

売却する段階で、通行だけではなくライフラインの引込み状況まで確認しておくことがポイントです。

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私道持分がないと住宅ローンに影響することもある

私道持分や通行・掘削に関する権利関係は、買主の住宅ローンにも影響する可能性があります。

金融機関は、不動産を担保として住宅ローンを融資します。

そのため、住宅へ出入りする道路について権利関係が不明確だったり、将来の利用に問題が生じる可能性があったりすると、金融機関によって判断が慎重になる場合があります。

ここで売主側ができることは、問題を隠すことではありません。

むしろ、

道路所有者は誰なのか

私道持分はあるのか

道路種別は何なのか

通行・掘削についてどのような状況なのか

を整理して買主側へ説明できる状態にすることが重要です。

曖昧な状態のまま販売するより、購入判断に必要な情報を揃えておく方が売却を進めやすくなります。

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私道でも再建築できるとは限らない

私道に接する物件では、もう一つ確認したいのが再建築です。

重要なのは私道であることそのものではなく、その道路が建築基準法上どのような扱いになっているのかです。

例えば位置指定道路や一定の要件を満たす道路で、必要な接道条件を満たしていれば、私道でも建て替えできる場合があります。

反対に、道路のように利用されていても建築基準法上の道路ではなく、接道条件を満たしていない場合には、再建築に問題が生じる可能性があります。

そのため、

私道だから再建築不可

とも、

道路に接しているから再建築可能

とも一概には判断できません。

売却前に道路種別と接道状況を調査することが必要です。

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私道に接している不動産を売る前に確認すること

売却前には、少なくとも次のような情報を整理します。

・前面道路の地番
・公道か私道か
・建築基準法上の道路種別
・道路幅員
・敷地の接道長さ
・私道の所有者
・売主の私道持分の有無
・通行に関する取り決め
・掘削に関する取り決め
・上下水道などの配管状況

これらを調べるには、公図・登記事項証明書・地積測量図などの資料に加えて、行政への道路調査が必要になることがあります。

売主自身ですべて判断するのではなく、不動産会社などに確認しながら整理するとよいでしょう。

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私道持分がない場合、承諾を取ってから売るべき？

道路所有者から通行・掘削承諾を取得できれば、買主の不安を減らせる可能性があります。

ただし、すべての私道物件で売却前に新しい承諾書を取得しなければならないわけではありません。

まず現在の権利関係や過去の書類を確認し、

承諾取得が必要なのか

現在の状態でも販売できるのか

取得することで売却条件がどの程度改善するのか

を判断します。

道路所有者が複数いる場合には、承諾取得に時間がかかる可能性もあります。

そのため、いきなり隣地や道路所有者へ交渉するのではなく、まず物件調査を行ってから進める方がよいでしょう。

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私道に問題があっても「買取しかない」とは限らない

私道持分がない、承諾書がないといった事情があると、不動産会社から買取を提案されることもあります。

確かに、早期売却を優先する場合や権利関係が複雑な場合には、買取が有効なケースがあります。

しかし、最初から買取だけに限定する必要はありません。

例えば、

現況のまま仲介で販売する

必要な承諾を取得してから販売する

私道持分を取得できる可能性を確認する

条件を理解する購入者を探す

仲介と買取の両方を比較する

といった方法があります。

大切なのは、「私道だから安い」と一括りにするのではなく、何が売却上の問題になっているのかを具体的にすることです。

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少しでも高く売るなら「道路の問題を見える化する」

私道に接する不動産では、買主が一番困るのは「よく分からない状態」です。

私道持分があるのか分からない。

通行できるのか分からない。

建て替えできるのか分からない。

水道工事ができるのか分からない。

この状態では、購入希望者がリスクを大きく見積もり、購入を見送ったり、大幅な価格交渉につながったりする可能性があります。

反対に道路調査を行い、

現在分かっていること

問題にならないこと

今後確認が必要なこと

を整理できれば、購入者も判断しやすくなります。

訳あり物件ほど、単純な値下げより先に調査によって不明点を減らすことが重要です。

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リアンエージェントでは私道・接道から調査して売却方法を考えます

株式会社リアンエージェントでは、仙台市を中心に、私道・接道・再建築など道路に問題を抱える不動産の売却相談にも対応しています。

私道に接している物件についても、最初から「売れない」「買取しかない」と判断するのではなく、

道路種別

私道の所有関係

私道持分

接道状況

通行・掘削に関する状況

などを確認したうえで販売方法を検討します。

そのうえで、現況のまま仲介で販売できるのか、承諾などを取得した方がよいのか、買取と比較した方がよいのかを整理します。

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まとめ｜私道だから売れないのではなく「権利関係の確認」が重要

私道に接している家や土地でも売却することはできます。

重要なのは、

私道かどうかだけで判断しないことです。

道路種別を確認する

↓

私道所有者・持分を確認する

↓

通行・掘削の状況を確認する

↓

再建築への影響を確認する

↓

仲介・問題解決後の販売・買取を比較する

という順番で考えると整理しやすくなります。

特に私道持分がない物件では、曖昧な状態のまま価格を下げるのではなく、まず何が問題なのかを調査することが大切です。

株式会社リアンエージェントでは、仙台市の私道・接道などの問題を抱えた不動産について、売れにくい原因を調査し、仲介で売却できる可能性を検討したうえで売却方法をご提案します。

「道路には接しているのに、なぜ建て替えできないのか分からない」

「再建築不可なら、不動産会社に安く買い取ってもらうしかないのだろうか」

このような相談は、築年数の古い戸建てや昔から所有している土地を売却するときに出てくることがあります。

再建築不可物件とは、現在は建物が建っていても、原則としてその建物を解体したあとに新しい建物を建てることができない不動産です。

確かに一般的な住宅と比較すると売却しにくく、価格にも影響する可能性があります。

しかし、再建築不可＝売却できない、買取しかない、というわけではありません。

重要なのは、本当に再建築できない状態なのかを調査し、その結果に合わせて販売方法を考えることです。

今回は仙台市で再建築不可物件を所有している方に向けて、売れにくい理由や確認したいポイント、売却方法について解説します。

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そもそも再建築不可物件とは？

建物を建築する場合、敷地と道路には一定の条件があります。

建築基準法では、都市計画区域等において、建築物の敷地は原則として幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接していることが必要です。これが一般に「接道義務」と呼ばれるものです。 

例えば、家の前に道があったとしても、

・建築基準法上の道路として認められていない
・道路への接道部分が2m未満になっている
・道路まで他人の土地を通らなければならない

などの事情があると、原則として新しく建物を建築できない可能性があります。

つまり、

「目の前に道がある＝再建築できる」

とは限りません。

ここが再建築不可物件を調査するときの重要なポイントです。

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昔から家が建っているのに、なぜ再建築できない？

「今も普通に家が建っているのだから、建て替えもできるのでは？」

と思う方もいるでしょう。

しかし、現在建物が存在していることと、これから新しい建物を建築できることは別の問題です。

古くから利用されている道の中には、現在の建築基準法上の道路としての扱いや接道条件を確認する必要があるものがあります。

そのため、相続した実家などを売却する際に初めて道路を詳しく調査し、

「現在の建物はあるが、同じように建て替えられるとは限らない」

と分かるケースがあります。

特に築年数の古い住宅では、売主自身も道路の状況を詳しく知らないことがあります。

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仙台市では道路種別を確認できる

再建築できるかどうかを判断するためには、まず前面道路について調べます。

仙台市では、建築基準法上の道路種別について「仙台市都市計画情報インターネット提供サービス」の指定道路図や、各区役所に備え付けられている「仙台市指定道路網図」で確認できます。 

道路には、市道だから大丈夫、私道だからダメという単純な区分だけではなく、

・建築基準法第42条第1項の道路
・位置指定道路
・第42条第2項道路（狭あい道路）

など、さまざまな種類があります。

仙台市では、幅員1.8m以上4m未満の道でも、一定の条件を満たして市の指定を受けているものは第42条第2項道路として扱われます。 

したがって、道路幅が4m未満だからといって、すぐに「再建築不可」と判断することもできません。

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「再建築不可」と言われたら最初に確認したいこと

再建築不可物件を売却するときは、価格を決める前に道路と敷地の状況を整理します。

主に確認したいのは、

・前面道路は建築基準法上の道路なのか
・道路の幅員はどのくらいか
・敷地が道路に何m接しているのか
・道路と敷地の間に別の土地がないか
・私道の場合、持分などの権利関係はどうなっているか
・過去の建築確認などの資料が残っていないか

といった点です。

特に重要なのが、「誰かから再建築不可と言われた」という情報だけで売却価格を決めないことです。

道路の種類や接道状況を調査すると、当初考えていた条件とは違っていたという可能性もあります。

仙台市でも道路種別によって確認先が異なり、道路幅員などの詳細については担当部署での確認が案内されています。 

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例外的に建築できる可能性もある

接道義務を満たしていないからといって、すべての土地が永久に建築できないと決まるわけでもありません。

建築基準法第43条第2項には一定の場合の認定・許可制度があり、周囲の状況や接している道などの条件によっては、接道義務の適用除外となる仕組みがあります。 

仙台市でも、第43条第2項の許可に関する基準が設けられています。 

ただし、これは、

「申請すれば必ず建築できる」

という制度ではありません。

物件ごとに敷地や道路などの条件が異なるため、行政や建築士などへの確認が必要です。

売却時には、「再建築不可」と決めつけるだけでなく、こうした可能性も含めて確認しておくことが重要です。

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再建築不可物件が売れにくい3つの理由

1．建物を解体した後の利用が制限される

最大の理由は、買主が将来建て替えできない可能性があることです。

現在の建物を利用できたとしても、老朽化が進めばいつか大規模な修繕などが必要になります。

一般的な住宅購入者からすると、将来の選択肢が少なくなるため、購入対象から外されやすくなります。

2．住宅ローンを利用しにくい場合がある

再建築不可物件では、金融機関によっては担保評価などの理由から住宅ローンの利用が難しくなる場合があります。

現金で購入できる人などに買主が限定されれば、その分購入候補者も少なくなります。

3．一般的な土地価格だけでは判断できない

通常の土地であれば「坪単価×面積」などが価格を考える一つの目安になります。

しかし再建築不可の場合は、同じエリアの再建築可能な土地と同じ条件では評価しにくくなります。

そのため、周辺相場だけでなく、現在の建物の利用可能性や立地、道路状況などを含めて価格を考える必要があります。

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再建築不可物件を売却する方法

再建築不可物件でも、売却方法はいくつか考えられます。

現況のまま仲介で売却する

現在の建物を活用したい人や、価格を重視する購入者などを対象として販売する方法です。

再建築できないことを前提に価格を設定し、物件の条件をきちんと説明したうえで買主を探します。

立地や建物状態などによっては、最初から不動産会社の買取だけに絞らず、仲介で市場に出してみる方法も考えられます。

隣接地の所有者へ売却する

再建築不可の土地でも、隣接地の所有者にとっては価値が大きく変わることがあります。

自宅の敷地を広げたい、駐車場として利用したいなど、一般の購入者とは違う目的があるためです。

また、隣接地との一体利用によって土地の条件が変わる可能性もあります。

そのため、隣地所有者への売却も選択肢の一つです。

不動産会社へ買取してもらう

早く売却したい場合には、不動産会社による買取も選択肢になります。

現況のまま売却しやすいことや、販売期間を短縮できることなどがメリットです。

一方で、不動産会社は購入後の活用や再販売を前提とするため、仲介で一般の買主へ売却する場合より価格が低くなる傾向があります。

そのため、

仲介ならいくらで売れる可能性があるのか

↓

どのくらいの期間が必要なのか

↓

買取ならいくらになるのか

を比較して判断することが大切です。

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再建築不可物件は解体してから売るべき？

基本的には、売却方法を決める前に建物を解体してしまうのは慎重に判断した方がよいでしょう。

再建築できない土地では、既存建物が残っていること自体が購入者にとって利用価値になる可能性があります。

建物を先に解体してしまうと、

「建物はなくなったが、新しい家も建てられない土地」

となる可能性があります。

さらに解体費用も売主負担になります。

そのため、

道路調査 → 再建築の可否確認 → 建物状態の確認 → 売却方法の比較 → 必要なら解体

という順番で検討する方が安全です。

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少しでも高く売るために重要なのは「調査してから価格を決めること」

再建築不可物件では、普通の中古住宅以上に事前調査が重要です。

「再建築できないらしい」

という曖昧な状態のままでは、買主も購入判断ができません。

反対に、

なぜ再建築できないのか

前面道路はどのような道路なのか

接道部分はどのくらいあるのか

現在の建物をどのように利用できるのか

といった情報が整理されていれば、物件の条件を理解した購入者へ販売しやすくなります。

再建築不可という弱点を隠すのではなく、問題点を明確にしたうえで販売することが重要です。

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リアンエージェントでは道路調査から売却方法を検討します

株式会社リアンエージェントでは、仙台市を中心に、再建築不可・私道・接道などの問題を抱えた不動産の売却相談にも対応しています。

再建築不可の可能性がある物件については、最初から「買取しかできない」と判断するのではなく、まず道路種別や接道状況などを確認します。

そのうえで、

現況のまま仲介で販売する

隣接所有者を含めて購入者を探す

条件を整理してから販売する

買取価格と比較する

など、物件に合わせた売却方法を検討します。

古い実家や空き家で室内に家財が残っている場合でも、そのままの状態から査定・ご相談いただけます。

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まとめ｜「再建築不可＝売れない」と決める前に調査する

再建築不可物件は、一般的な住宅と比較すると売却しにくいことは事実です。

しかし、

再建築不可 → 買取しかない

とすぐに判断する必要はありません。

まずは、

道路の種類を確認する

↓

接道状況を確認する

↓

本当に再建築できないのか確認する

↓

仲介で購入する人がいるか検討する

↓

必要に応じて買取とも比較する

という順番で考えることが大切です。

特に、調査前に建物を解体したり、大幅に価格を下げたりすると、後から元に戻すことはできません。

株式会社リアンエージェントでは、仙台市の再建築不可物件をはじめとした売れにくい不動産について、「なぜ売れにくいのか」を調査したうえで、仲介で売却できる可能性を最後まで検討します。

再建築不可と言われた不動産でも、まずは現在の道路・敷地・建物の状況を整理するところから始めてみましょう。

「接道や境界に問題があり、普通の不動産として売れるのか分からない」

「半年以上売りに出しているのに、なかなか買主が見つからない」

不動産には、立地や築年数だけではなく、道路・境界・建物状態・土地形状など、さまざまな理由で売却しにくくなっている物件があります。

一般的に「訳あり物件」というと事故物件をイメージする方も多いですが、実際にはそれだけではありません。

再建築できない、私道に接している、境界が分からない、建物が未登記、雨漏りや傾きがある、土地に高低差があるなど、買主が購入を判断しにくくなる事情も「売れにくさ」の原因になります。

しかし、売れにくい理由があるからといって、最初から安く売るしかないとは限りません。

大切なのは、その不動産の問題点を正確に把握し、どのような買主なら購入できるのか、問題を解決してから売るべきなのか、そのまま市場で販売できるのかを整理することです。

この記事では、仙台市で訳あり物件・売れにくい不動産を所有している方に向けて、代表的な原因と売却方法、高く売るために確認したいポイントをまとめて解説します。

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「訳あり物件」といっても理由はさまざま

売れにくい不動産を考えるとき、最初に重要なのが「何が原因で売れにくいのか」を分けることです。

例えば、

・再建築ができない
・接している道路に問題がある
・私道持分がない
・境界が確定していない
・隣地との越境がある
・建物が未登記になっている
・雨漏りやシロアリ被害がある
・建物に傾きがある
・土地に大きな高低差や擁壁がある
・旗竿地や変形地である
・告知事項がある
・長期間販売しても買主が見つからない

などがあります。

これらはすべて「売れにくい」という結果は同じでも、必要な対策は異なります。

そのため、訳あり物件の売却では、いきなり価格を下げるのではなく、売れにくい原因を特定することが第一歩です。

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再建築不可物件は「建て替えできない」ことが価格に影響する

土地に建物が建っていても、現在の建物を解体したあとに新しい建物を建築できるとは限りません。

代表的なのが、建築基準法上の道路への接道条件を満たしていない物件です。

再建築ができない場合、購入者が利用できる方法が限定されるほか、住宅ローンの利用が難しくなることもあり、一般的な中古住宅より売却しにくくなる可能性があります。

ただし、再建築不可だからといって売買自体ができないわけではありません。

現在の建物を利用したい人、土地の立地や価格を重視する人、隣接地の所有者などが購入を検討する可能性もあります。

重要なのは、本当に再建築できないのかを道路調査などで確認してから販売方法を決めることです。

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私道に接している不動産は権利関係を確認する

道路に見えていても、市道などの公道とは限りません。

私道の場合には、

・誰が所有しているのか
・売主に私道持分があるのか
・通行に問題がないか
・水道やガスなどの工事で掘削できるのか
・建築基準法上どのような道路なのか

などを確認する必要があります。

「道路があるから大丈夫」と思って販売を開始しても、購入希望者の住宅ローン審査や建築計画の段階で問題が判明すると、売買が進まなくなる可能性があります。

道路関係に不安がある物件ほど、販売前の調査が重要です。

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境界未確定・越境がある土地でも売却できる

築年数の古い実家や昔から所有している土地では、境界標が見つからなかったり、どこまでが自分の土地なのか分かりにくかったりすることがあります。

また、

・隣家の屋根が越境している
・ブロック塀が境界をまたいでいる
・庭木の枝が隣地へ伸びている

などの問題が見つかることもあります。

境界が確定していなければ絶対に売却できないわけではありません。

一方で、物件や買主の希望によっては確定測量や越境に関する取り決めが必要になる場合があります。

そのため、先に高額な測量を行うのではなく、現況と売却条件を確認したうえで必要性を判断する方法もあります。

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未登記建物や増築部分がある場合

相続した古い住宅では、建物そのものが未登記だったり、増築した部分だけ登記されていなかったりすることがあります。

例えば登記上は80㎡なのに、現況を見ると明らかに建物が広くなっているようなケースです。

こうした不一致があると、売却時の登記手続きや買主の住宅ローンなどに影響する場合があります。

まずは、

登記されている内容と実際の建物が一致しているか

を確認します。

未登記だからといって、何も確認せず「売れない」と判断するのではなく、土地家屋調査士など専門家への確認が必要なのかも含めて売却方法を整理することが大切です。

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雨漏り・傾き・シロアリなど建物に問題がある場合

築古住宅では、

・雨漏り
・床や建物の傾き
・シロアリ被害
・給排水設備の故障
・外壁や屋根の劣化

などが見つかることがあります。

ここで注意したいのが、売却するために売主がすべて修理しなければならないわけではないということです。

例えば300万円かけて修繕しても、売却価格が300万円以上上がるとは限りません。

現況のまま価格へ反映して販売した方が手取りが多くなる場合もあります。

一方で、小規模な補修によって購入者の不安を減らせるケースもあります。

建物状態を把握したうえで、修理費用と想定売却価格を比較することが重要です。

また、売主が把握している不具合については、不動産会社へ正確に伝えておくことも大切です。

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高低差・擁壁・変形地など土地そのものが売れにくい場合

仙台市では、道路と敷地に高低差がある住宅地や、擁壁が設置されている土地もあります。

このような土地では、新しく住宅を建築するときに造成や擁壁などの追加費用が必要になる可能性があり、購入者が慎重になることがあります。

また、

・旗竿地
・三角形などの変形地
・間口が狭い土地
・面積が小さい狭小地

なども、整形地と比較すると建築プランが制限される場合があります。

ただし、土地の形が悪いから価値がないわけではありません。

価格を抑えて住宅を建てたい人や、その立地を優先する人など、購入者のターゲットを変えることで売却できる可能性があります。

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事故物件・告知事項がある場合

不動産の「訳あり」として代表的なのが、過去に人の死などがあった物件です。

ただし、どのような出来事でも一律に同じ扱いになるわけではありません。

売買の相手方へ何を告げる必要があるのかは、発生した状況や物件などによって判断が必要です。

告知事項がある物件では、「黙って売る」のではなく、事実関係を整理したうえで適切に販売することが重要です。

価格だけでなく、購入対象となる人をどのように探すかも売却戦略の一つになります。

⸻

長期間売れない物件は価格を下げる前に原因を確認する

すでに売却活動をしているものの、3か月、半年と買主が見つからないケースもあります。

この場合、

「売れない＝価格が高い」

とは限りません。

確認したいのは、

・問い合わせ自体が少ないのか
・問い合わせはあるが内覧につながらないのか
・内覧はあるが申込みが入らないのか
・物件写真や広告内容に問題がないか
・売れにくい条件が購入者へ正しく説明されているか
・販売する相手を間違えていないか

という点です。

問い合わせが全くない場合と、内覧は多いのに売れない場合では対策が違います。

理由を分析せず値下げだけを繰り返すと、本来より安く売却してしまう可能性があります。

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「買取しかできない」と言われても一度比較する

売れにくい不動産では、不動産会社から買取を提案されることがあります。

買取には、

・早く現金化しやすい
・販売期間を短縮しやすい
・物件によっては現況で引き渡せる

などのメリットがあります。

そのため、早期売却を優先する場合には有効な方法です。

一方で、不動産会社が再販売することを前提とするため、一般の購入者へ仲介で販売する場合より価格が低くなる傾向があります。

だからこそ、

仲介で売却できる可能性

問題を一部解決してから仲介する方法

現況のまま買取してもらう方法

を比較することが大切です。

「訳ありだから買取」と最初から決める必要はありません。

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訳あり物件を少しでも高く売るための5つのポイント

訳あり物件の売却では、次の順番で考えると整理しやすくなります。

① 売れにくい原因を調査する
道路・境界・登記・建物状態などを確認します。

↓

② 解決できる問題と解決しない問題を分ける
少額で解決できる問題なら対応を検討し、高額な費用が必要なら現況売却と比較します。

↓

③ 修繕・測量・解体などを先に行わない
費用をかけても、その金額以上に売却価格が上がるとは限りません。

↓

④ 購入できる人を考える
一般の住宅購入者だけでなく、リフォーム目的の購入者、投資家、隣接所有者なども検討します。

↓

⑤ 仲介と買取の手取り額を比較する
売却価格だけではなく、必要経費や売却までの期間を含めて判断します。

訳あり物件ほど、単純な査定価格だけではなく、「どの方法なら最終的にいくら残るのか」で考えることが重要です。

⸻

リアンエージェントでは「売れにくい理由」から調査します

株式会社リアンエージェントでは、仙台市を中心に、空き家・築古住宅・訳あり物件などの売却相談に対応しています。

再建築不可、私道、境界、未登記、高低差、建物の不具合などがある場合でも、最初から「安く売るしかない」と判断するのではなく、まず売れにくい原因を整理します。

そのうえで、

現況のまま仲介で販売する

必要な問題だけ解決して販売する

残置物撤去や清掃を行って販売する

買取を含めて比較する

など、物件ごとに売却方法を検討します。

また、家財が大量に残っている物件については、不用品撤去・ハウスクリーニングから不動産販売まで自社で一貫して対応しています。

当社へ不動産売却をご依頼いただくお客様は、不用品撤去・ハウスクリーニングを通常料金から10％OFFでご利用いただけます。

⸻

まとめ｜訳ありだからこそ「原因を調べてから売る」

訳あり物件・売れにくい不動産には、それぞれ売れにくくなっている理由があります。

再建築不可なのか、私道なのか、境界なのか、未登記なのか、建物状態なのか、土地形状なのか。

原因が違えば、売却方法も変わります。

そのため、

売れない → 値下げする

訳あり → 買取してもらう

とすぐに決めるのではなく、

問題点を調査 → 売却方法を比較 → 必要な対策だけ行う → 市場で販売する

という順番で考えることが大切です。

問題がある不動産でも、その問題を理解したうえで購入する人が見つかる可能性があります。

株式会社リアンエージェントでは、仙台市の訳あり物件・売れにくい不動産について、「最後まで、高く売ることを諦めない」という考え方で、仲介で売却できる可能性を検討したうえで売却方法をご提案します。

「すぐに売る必要もないので、とりあえず空き家にしている」

「荷物も残っているし、何から始めればいいか分からない」

相続した実家に住む人がいない場合、このような状態になることは珍しくありません。

しかし、誰も住まない実家を「とりあえずそのまま」にしておくと、建物の劣化だけでなく、管理や費用、近隣トラブルなどの問題が少しずつ増えていく可能性があります。

だからといって、相続したらすぐに売却しなければならないわけではありません。

大切なのは、空き家として保有する目的があるのか、それとも判断を先送りしているだけなのかを整理することです。

この記事では、仙台市で誰も住まない実家を相続した方に向けて、空き家を放置するリスクと、売却を検討するときの進め方を解説します。

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誰も住まない実家をそのままにしていませんか？

相続直後は、葬儀や相続手続き、遺品整理などが重なり、不動産のことまで考えられない場合があります。

「落ち着いてから考えよう」

と実家をそのままにしておくこと自体は不自然ではありません。

問題なのは、その状態が何年も続いてしまうことです。

誰も住んでいなくても、

・固定資産税
・火災保険など
・庭木や雑草の管理
・建物の点検
・修繕
・水道や電気などの維持

といった費用や手間が発生することがあります。

使っていないから維持費がゼロになるわけではありません。

将来住む予定がないのであれば、一度実家の今後を考えてみる必要があります。

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空き家は人が住まなくなると劣化しやすい

住宅は誰も住まなくなると、建物の異変に気づきにくくなります。

例えば、

・雨漏り
・給排水設備の不具合
・カビや湿気
・害虫や害獣
・外壁や屋根の劣化
・建具の不具合

などです。

居住していれば早い段階で気づける問題でも、数か月訪問しなければ発見が遅れることがあります。

特に遠方に住んでいる相続人の場合、台風や大雨のあとも実家の状態を確認できないことがあります。

小さな不具合の段階で対応できれば修繕できたものが、放置したことで大きな劣化につながる可能性もあります。

将来的に売却するつもりなら、建物状態が悪化する前に動くことも資産価値を守る方法の一つです。

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庭木や雑草から近隣トラブルにつながることもある

空き家で意外と管理負担になりやすいのが、建物の外側です。

春から夏にかけて雑草が伸びたり、庭木の枝が隣地や道路へ越境したりすることがあります。

さらに、

・落ち葉が隣地へ入る
・害虫が発生する
・郵便物がたまる
・敷地内へごみを捨てられる
・外から空き家だと分かる

といった問題につながる可能性もあります。

仙台市では、管理不全の空き家について近隣住民から区役所等へ相談できる窓口を設けています。つまり空き家は所有者だけの問題ではなく、管理状態によっては周辺にも影響します。 

誰も住まない実家を保有するのであれば、定期的な現地確認や庭の管理も必要になります。

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「管理不全空家等」になる可能性にも注意する

空き家を長期間放置すると、法律上の問題につながる場合もあります。

空家等対策の推進に関する特別措置法では、適切な管理が行われず、そのまま放置すると「特定空家等」になるおそれがある空き家を「管理不全空家等」として、市区町村が指導・勧告できる仕組みがあります。

さらに、倒壊のおそれや衛生上の問題など一定の状態になると、「特定空家等」として措置の対象になる可能性があります。 

もちろん、誰も住んでいないというだけで直ちに管理不全空家等になるわけではありません。

重要なのは、空き家であることではなく、適切に管理されているかどうかです。

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固定資産税の住宅用地特例から外れる場合もある

「空き家にすると固定資産税がすぐ6倍になる」と聞いたことがある方もいるかもしれません。

これは正確ではありません。

仙台市では、空き家でも構造上住宅と認められ、居住以外の用途に使われていないと認められる場合には、敷地について住宅用地特例が適用されます。

一方、管理不全空家等または特定空家等として勧告を受けた敷地は、住宅用地特例の対象から除外されます。 

住宅用地特例では、一定の住宅用地について固定資産税の課税標準が200㎡以下の部分で6分の1、200㎡を超える部分で3分の1とされています。 

そのため、管理状態が悪化した空き家を「税金が安いから」と放置し続ける考え方には注意が必要です。

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家財が残っていても売却の相談はできる

誰も住まなくなった実家では、

「家の中を全部片付けないと売却できない」

と思っている方も多いでしょう。

しかし、査定を受ける段階で家財をすべて撤去する必要はありません。

家具、家電、衣類、食器などが残っていても、まず不動産の査定を行うことはできます。

先に売却方法を考えることで、

全部撤去して販売する

必要なものだけ整理して販売する

現況での売却を検討する

など、物件に合った方法を選びやすくなります。

片付けに数十万円かかる可能性があるなら、先に費用を使うのではなく、売却価格と片付け費用を比較してから判断した方が合理的です。

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空き家を売却するときは、まず現在の価値を確認する

誰も住まない実家を売却するか迷っている場合、最初から「売る」と決める必要はありません。

まず、

現在の状態ならいくらで売れそうなのか

を確認します。

例えば、今なら1,500万円程度で売却できる可能性があると分かれば、

「年間の維持費を払いながら5年間保有するのか」

「建物状態が良いうちに売却するのか」

を具体的に比較できます。

逆に、将来家族が住む可能性が高いのであれば、定期的に管理しながら保有する判断もあります。

重要なのは、何となく空き家にしておくのではなく、売却する・活用する・管理して保有する、いずれかの方針を持つことです。

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売却するなら建物を残したまま査定する

築年数が古い実家を見ると、

「古いから解体しないと売れない」

と考える方もいます。

しかし、解体前に査定を受けることをおすすめします。

建物が古くても、中古戸建やリフォーム前提の住宅、古家付き土地として販売できる場合があります。

先に解体すると、その費用を売主が負担するだけでなく、建物を利用したい購入者へ販売する選択肢もなくなります。

そのため、

現況査定 → 売却方法を比較 → 必要なら片付け・清掃・解体 → 販売

という順番で検討すると無駄な出費を抑えやすくなります。

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リアンエージェントでは空き家の状態から売却相談ができます

株式会社リアンエージェントでは、仙台市を中心に相続した実家・空き家・築古住宅の売却相談に対応しています。

「相続してから誰も住んでいない」

「県外に住んでいて管理できない」

「家財が大量に残っている」

「建物が古く、このまま売れるか分からない」

という状態でもご相談いただけます。

家財が残っている実家については、不用品撤去・ハウスクリーニングから不動産販売まで自社で一貫して対応しています。

当社へ不動産売却をご依頼いただくお客様は、不用品撤去・ハウスクリーニングを通常料金から10％OFFでご利用いただけます。

最初から片付けや解体を行うのではなく、現在の状態で査定し、必要な作業と費用を整理したうえで売却方法をご提案します。

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まとめ｜「誰も住まないまま」が長期化する前に方針を決める

相続した実家に誰も住まないからといって、すぐに売却しなければならないわけではありません。

ただし、空き家を保有し続ければ、固定資産税や管理費用がかかり、建物や庭の管理も必要です。

管理されない状態が続けば、建物の劣化や近隣トラブルだけでなく、管理不全空家等として行政上の措置につながる可能性もあります。

だからこそ、

将来使う予定がある → 適切に管理して保有する

使う予定がない → 現在の価値を確認して売却を検討する

というように、実家の今後を決めておくことが大切です。

片付けや解体から始める必要はありません。

現況のまま査定 → 今後の方針を決定 → 必要な作業だけ実施 → 売却

この順番で進めることで、相続した実家に余計な費用をかけず、空き家問題が大きくなる前に整理しやすくなります。

「2,000万円で売れたら、2,000万円がそのまま手元に残る？」

「相続登記や家財の片付けにもお金がかかる？」

相続した実家を売却するときは、売却価格だけでなく、最終的にいくら手元に残るのかを確認することが大切です。

不動産売却では、仲介手数料のほか、登記費用、印紙税、家財の撤去費用などが発生する場合があります。

また、売却によって利益が出れば、譲渡所得に対する税金が発生する可能性もあります。

この記事では、仙台市で相続した実家を売却する方に向けて、どのような費用がかかるのか、売却前・契約時・引渡し時・売却後に分けて解説します。

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相続した実家は「売却価格＝手取り」ではない

例えば、相続した実家が2,000万円で売れたとしても、2,000万円がそのまま手元に残るわけではありません。

大まかには、

売却価格 − 売却にかかる費用 − 税金等 ＝ 最終的な手取り

と考えると分かりやすいでしょう。

実家の状態によって必要な費用は異なります。

主なものとして、

・相続登記などの登記費用
・仲介手数料
・売買契約書の印紙税
・家財や不用品の撤去費用
・ハウスクリーニング費用
・測量費用
・解体費用
・譲渡所得に対する税金

などがあります。

すべての物件でこれら全部が必要になるわけではありません。

そのため、自分の実家では「何が必要で、何が不要なのか」を整理することが重要です。

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①相続登記にかかる費用

亡くなった親名義の実家を相続した場合、売却するには相続による所有権移転登記を進める必要があります。

相続登記では、登録免許税のほか、戸籍などの必要書類の取得費用、司法書士へ依頼する場合には司法書士報酬などがかかります。

相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として不動産の固定資産税評価額×0.4％です。 

例えば固定資産税評価額が1,000万円なら、単純計算では登録免許税は4万円です。

ただし、相続関係や不動産の数などによって必要な手続きや司法書士費用は変わります。

売却を考えている場合は、相続登記と不動産査定を並行して進めると、その後の販売準備がしやすくなります。

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②不動産会社へ支払う仲介手数料

不動産会社へ仲介を依頼して買主が見つかり、売買が成立した場合には仲介手数料が発生します。

仲介手数料は不動産会社によって実際の請求額が異なる場合がありますが、法律上の上限が定められています。

そのため査定価格を見るときには、単純な売却価格だけでなく、

「仲介手数料などを差し引くといくら残るのか」

まで確認しておくと分かりやすくなります。

なお、売却時に支払った仲介手数料は、譲渡所得を計算する際の「譲渡費用」に該当します。 

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③売買契約書の印紙税

不動産の売買契約書を紙で作成する場合には、契約金額などに応じて印紙税がかかります。

印紙税は売買価格によって金額が変わるため、契約前に確認しておきましょう。不動産の譲渡に関する契約書では、記載された売買金額が印紙税を判断する基準になります。 

金額自体は売却全体の費用の中では比較的小さいことが多いものの、売却時に必要となる費用の一つです。

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④家財・不用品の撤去費用

相続した実家では、家具や家電、衣類、食器などが大量に残っているケースがあります。

家財撤去費用は、

・家財の量
・住宅の広さ
・搬出経路
・階段作業の有無
・トラックの台数
・処分する物の種類

などによって変わります。

ここで重要なのは、査定前に必ず家財を全部撤去する必要はないということです。

先に片付け費用をかけてから査定するのではなく、家財が残った状態で査定を受け、

「撤去して販売するのか」

「一部だけ整理するのか」

などを決める方法もあります。

特に家財が多い実家では、売却価格だけでなく撤去費用も含めて資金計画を立てましょう。

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⑤ハウスクリーニング・補修費用

長期間空き家になっていた実家では、室内清掃や小規模な補修を行うことがあります。

ただし、これらも必ず必要な費用ではありません。

例えば、

現況のまま販売する

家財だけ撤去する

撤去＋ハウスクリーニングをする

など、建物状態によって選択できます。

売却前に数百万円のリフォームを行うより、必要な部分だけ清掃・補修した方が費用対効果が高いケースもあります。

大切なのは、きれいにするためにいくら使うかではなく、その費用によって売却価格や売りやすさがどの程度変わるのかを考えることです。

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⑥測量・解体などが必要になる場合もある

土地や築古住宅では、物件によって測量費用が必要になることがあります。

例えば境界を確認する必要がある場合などです。

また、建物を解体して更地で引き渡すのであれば解体費用も発生します。

国税庁では、土地等を売却するために直接必要となった測量費や、土地を売るために建物を取り壊した場合の取壊し費用などを、一定の場合の譲渡費用として挙げています。 

ただし、相続した実家だからといって、

測量・解体・リフォームを全部行ってから売る必要はありません。

どこまで費用をかけるべきかは、物件ごとに判断します。

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⑦売却後に譲渡所得税がかかる場合がある

相続した実家を売却して利益が出た場合には、譲渡所得に対する税金も考える必要があります。

基本的な考え方は、

売却金額 − 取得費 − 譲渡費用 − 適用できる特別控除等

によって課税対象となる譲渡所得を計算します。 

ここで相続不動産ならではの注意点があります。

相続したからといって、取得費が「0円」になるわけではありません。

原則として、亡くなった方がその土地・建物を購入したときの取得費を引き継ぎます。建物については、購入代金等から減価償却費相当額を差し引いて取得費を計算します。 

一方、昔購入した実家で資料が残っておらず取得費が分からない場合には、一定の場合、売却金額の5％相当額を概算取得費とすることができます。 

税額が大きく変わることがあるため、昔の売買契約書や領収書などが残っていないか確認しておきましょう。

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2,000万円で売却した場合の手取りイメージ

例えば、相続した実家を2,000万円で売却するとします。

仮に、

売却価格：2,000万円
仲介手数料等：70万円
登記関連費用：10万円
家財撤去・清掃：40万円
その他売却費用：10万円

だった場合、

2,000万円 − 130万円 ＝ 1,870万円

となります。

ここから譲渡所得に対する税金が発生する場合には、さらに税金を考慮する必要があります。

※上記は仕組みを分かりやすくするための一例で、実際の費用・税額は物件や契約内容によって異なります。

つまり、「2,000万円で売れた」という情報だけでは、本当に有利な売却だったかは判断できません。

最終的に手元へいくら残るのかまで比較することが重要です。

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リアンエージェントでは売却前に手取り額まで考えます

株式会社リアンエージェントでは、仙台市を中心に、相続した実家・空き家・築古住宅の売却相談に対応しています。

査定価格だけを見るのではなく、

売却価格はいくらになりそうか

売却までにどのような費用が必要か

家財撤去や清掃は必要か

解体せず売却できないか

最終的にいくら手元に残りそうか

まで考えながら売却方法をご提案します。

また、家財が残っている実家については、不用品撤去からハウスクリーニング、不動産販売まで自社で一貫して対応しています。

当社へ不動産売却をご依頼いただくお客様は、不用品撤去・ハウスクリーニングを通常料金から10％OFFでご利用いただけます。

売却前に片付け費用をかけるべきか分からない場合も、家財が残った状態から査定可能です。

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まとめ｜売却価格ではなく「最終的な手取り」で考える

相続した実家の売却では、仲介手数料だけでなく、登記・印紙税・家財撤去・清掃・測量・解体など、物件によってさまざまな費用が発生します。

さらに売却益が出れば、譲渡所得に対する税金が発生する可能性もあります。

だからこそ、

査定価格だけを見る

のではなく、

想定売却価格 → 必要な費用を整理 → 税金を確認 → 最終手取りを比較

という順番で考えることが大切です。

相続した実家は、片付けや解体などに先にお金を使う前に、現在の状態で査定を受けることもできます。

株式会社リアンエージェントでは、仙台市の相続不動産について、売却に必要な費用も整理しながら、売主様の手取りを考えた売却方法をご提案します。

「水回りが古いままでも売却できる？」

「数百万円かけてリフォームすれば、その分は売却価格に上乗せできる？」

相続した実家を売却するとき、このようにリフォームするべきか迷う方は少なくありません。

古いキッチンや浴室、傷んだ壁紙などを見ると、「このままでは売れないのでは」と感じることもあるでしょう。

しかし、不動産売却ではリフォームにかけた費用が、そのまま売却価格に上乗せできるとは限りません。

むしろ、売却前に大規模なリフォームを行わず、現在の状態で販売した方が売主の手取りが多くなるケースもあります。

この記事では、仙台市で相続した実家の売却を検討している方に向けて、「そのまま売る」「最低限の補修をする」「リフォームしてから売る」の違いと判断基準を解説します。

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相続した実家はリフォームしなくても売却できる

まず知っておきたいのは、古い住宅だからといってリフォームが売却の必須条件ではないことです。

築年数が経過した住宅でも、現況のまま中古戸建として販売できます。

実際、中古住宅を探している購入者の中には、

・購入価格を抑えたい
・自分好みの内装に変更したい
・購入後に水回りをまとめて交換したい
・リノベーションを前提に物件を探している

という人もいます。

売主が良いと思って選んだキッチンや壁紙が、買主の好みと一致するとも限りません。

そのため、「古い＝売主がリフォームしてから売らなければならない」わけではないのです。

まず現在の状態でどのくらいの価格で売却できそうなのかを確認してから、リフォームの必要性を判断しましょう。

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リフォーム費用を売却価格で回収できるとは限らない

売却前リフォームで特に注意したいポイントです。

例えば、現在の状態なら1,500万円で売却できそうな住宅に、300万円のリフォームを行ったとします。

リフォーム後に1,800万円で売れれば、単純計算では300万円の工事費を価格に反映できたことになります。

しかし、実際にはリフォームしたからといって必ず300万円高く売れるわけではありません。

仮に、

現況での想定成約価格：1,500万円
リフォーム費用：300万円
リフォーム後の想定成約価格：1,700万円

なら、

売却価格は200万円上がっても、300万円の費用をかけています。

単純比較では、現況で売却した方が100万円多く残る計算です。

さらに工事期間中の固定資産税や維持管理費なども考える必要があります。

売却前リフォームでは、単純に「いくら高く売れるか」ではなく、

リフォーム後の想定成約価格 − リフォーム費用

で比較することが重要です。

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買主が自分でリフォームしたい場合もある

売却前にリフォームすることが必ず有利ではない理由の一つが、購入者の好みです。

特に中古戸建では、

「キッチンはこのメーカーにしたい」

「床は無垢材にしたい」

「和室を洋室に変更したい」

「間取りから変更したい」

など、自分で住宅を作り変えたい購入者もいます。

売主が300万円かけて内装をきれいにしても、買主が購入後に再びリフォームするのであれば、その工事に大きな価値を感じてもらえない可能性があります。

逆に、リフォームされていない分だけ購入価格を抑えられる物件を探している人もいます。

特に築年数の古い住宅では、「完成した住宅」として売るだけでなく、「購入者が自由に手を入れられる住宅」として販売する方法もあります。

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「リフォーム」と「最低限の補修」は分けて考える

ここは売却前に整理しておきたいポイントです。

数百万円かけて住宅全体をきれいにするリフォームと、売却に必要な最低限の補修は同じではありません。

例えば、

・割れた窓ガラス
・壊れた建具
・外れたドア
・水漏れしている設備
・著しく破損した箇所

などがあれば、少額の補修によって内覧時の印象を改善できる場合があります。

一方、

・キッチンを新品にする
・ユニットバスを交換する
・全室の床を張り替える
・外壁を全面塗装する

といった工事は費用が大きくなります。

売却するために本当に必要なのか、費用を回収できる可能性があるのかを慎重に判断する必要があります。

「全部きれいにする」か「何もしない」かの二択ではありません。

必要な部分だけ補修するという選択肢もあります。

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リフォームより清掃が効果的なこともある

建物自体はまだ使用できるものの、長期間空き家だったことで室内が汚れているケースもあります。

このような場合、大規模なリフォームを行う前に、

・家財や不用品を整理する
・室内を清掃する
・庭木や雑草を整える
・室内を換気する

といった作業だけでも物件の印象が変わることがあります。

特に内覧では、設備の新しさだけではなく、「室内を確認しやすい状態になっているか」も重要です。

荷物が大量に積まれている状態では、床や壁、収納、設備の状態を確認しにくくなります。

数百万円のリフォームを行う前に、まず物件本来の状態を見てもらえる環境を整えるという考え方もあります。

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3つの売却方法を比較する

相続した実家を売却するときは、大きく次の3つを比較すると分かりやすくなります。

①現況のまま売却する

大きな工事をせず、そのまま販売する方法です。

売却前の出費を抑えられ、早く販売を開始できることがメリットです。

一方、設備や内装の状態によっては、購入者からリフォーム費用を考慮した価格交渉を受ける可能性があります。

②最低限の補修・清掃をして売却する

壊れている箇所だけ補修し、不用品撤去やハウスクリーニングなどで室内を整えて販売します。

大規模な費用をかけずに、物件を見てもらいやすくする方法です。

③リフォームしてから売却する

水回りや内装などを更新してから販売します。

購入後すぐに住みたい人へ訴求しやすくなる可能性がありますが、売主が先に工事費用を負担する必要があります。

どの方法が適しているかは、築年数だけではなく、建物状態・立地・周辺の中古住宅市場・想定購入者によって変わります。

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周辺相場を超えるリフォームには注意する

リフォームを判断するときには、周辺の成約価格も重要です。

例えば、同じ地域・同程度の広さの中古戸建が2,000万円前後で取引されている地域で、500万円のリフォームをしたからといって、必ず2,500万円で売れるとは限りません。

購入者はリフォーム内容だけではなく、立地・土地面積・築年数・建物面積なども比較しています。

つまり、その地域の中古住宅として購入者が検討できる価格帯には一定の目安があります。

高額なリフォームをすればするほど高く売れる、という関係ではありません。

工事をするなら、周辺相場を確認したうえで費用対効果を考える必要があります。

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リフォームする前に「現況価格」と比較する

相続した実家を売却するなら、リフォーム会社へ工事を依頼する前に不動産査定を受けることをおすすめします。

確認したいのは、

①現在の状態ならいくらで売れそうか

②リフォーム後ならいくらで売れそうか

の2つです。

例えば、

現況想定成約価格：1,500万円
リフォーム後想定成約価格：1,750万円
リフォーム費用：350万円

なら、価格が250万円上がっても費用は350万円です。

反対に、100万円程度の補修・清掃によって200万円程度の価格差や販売上のメリットが期待できるなら、実施を検討する余地があります。

こうした比較をせずに工事を始めてしまうと、売却価格は上がったのに手取りは減った、ということにもなりかねません。

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リアンエージェントでは必要な作業を売却前に比較します

株式会社リアンエージェントでは、仙台市を中心に相続した実家・空き家・築古住宅の売却相談に対応しています。

最初から大規模なリフォームを前提にするのではなく、

現況のまま販売するのか

最低限の補修を行うのか

不用品を撤去して清掃するのか

リフォームして販売するのか

を物件ごとに比較します。

特に重視しているのが、売却価格ではなく最終的な手取り額です。

また、家財が残っている実家については、不用品撤去からハウスクリーニング、不動産販売まで自社で一貫して対応しています。

当社へ不動産売却をご依頼いただくお客様は、不用品撤去・ハウスクリーニングを通常料金から10％OFFでご利用いただけます。

「まず片付けてリフォームしてから査定してもらおう」と考えている場合でも、その前の状態から査定可能です。

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まとめ｜リフォームする前に現在の状態で査定する

相続した実家を売却するとき、必ずリフォームする必要はありません。

大切なのは、

現況のまま売る

最低限の補修・清掃をする

リフォームして売る

という選択肢を比較することです。

リフォームによって売却価格が上がったとしても、工事費用以上に価格が上がらなければ、売主の手取りが減る可能性があります。

そのため、

リフォーム → 査定 → 売却

ではなく、

現況のまま査定 → 費用対効果を比較 → 必要な部分だけ施工 → 売却

という順番で考えることをおすすめします。

株式会社リアンエージェントでは、仙台市で相続した実家について、家財が残っている状態や築年数が古い状態でも査定し、売却価格と費用を比較しながら売却方法をご提案します。

「古家が残ったままでも土地として売却できる？」

「更地にした方が高く売れる？」

「解体費用をかけても、その分だけ高く売れるの？」

相続した実家が築年数の経過した戸建の場合、売却時に迷いやすいのが「建物を残したまま売るか、解体して更地にしてから売るか」です。

確かに、更地にすることで土地の状態が分かりやすくなり、新築を考えている購入者が検討しやすくなる場合があります。

一方、解体にはまとまった費用が必要です。また、築年数が古いからといって、建物にまったく利用価値がないとは限りません。

そのため、

「古い実家＝解体してから売却」

と最初から決めてしまうのではなく、古家付き・更地それぞれの売却価格と費用を比較して判断することが大切です。

この記事では、仙台市で相続した築古の実家を売却する方に向けて、古家付きで売る場合と解体して更地で売る場合の違いを解説します。

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相続した実家は解体しなくても売却できる

築年数の古い実家だからといって、必ず解体しなければ売却できないわけではありません。

建物を残した状態でも、

・中古戸建として販売する
・古家付き土地として販売する

という方法があります。

中古戸建として販売する場合は、建物も含めて住宅として購入希望者を探します。

一方、古家付き土地の場合は、建物を残したまま土地としての利用を中心に検討してもらいます。購入者自身が解体して新築することを前提に購入するケースもあります。

つまり、

「土地として売る＝売主が先に解体する」

とは限りません。

解体費用を負担する前に、現在の状態でどのような売り方ができるのか確認してみましょう。

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「古いから建物価値ゼロ」とは限らない

築30年、40年、50年と経過した住宅でも、築年数だけで解体を決めるのは早い場合があります。

中古住宅を探している人の中には、

・購入価格を抑えてリフォームしたい
・自分好みにリノベーションしたい
・古い住宅の間取りや雰囲気を活かしたい

という人もいます。

また、駐車場や庭、日当たり、間取り、建物の管理状態などが購入判断につながることもあります。

もちろん、劣化が激しく大規模な修繕が必要な住宅もあります。

重要なのは、売主だけで「古いから価値がない」と判断しないことです。

解体する前に、中古住宅として販売できる可能性があるのか確認することが大切です。

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古家付きで売却するメリット・デメリット

古家付きで売る大きなメリットは、売主が先に解体費用を負担しなくて済むことです。

解体する場合、建物だけでなく、物置・ブロック塀・庭石・樹木・カーポートなどの撤去によって費用が増える場合もあります。

さらに建物を残しておけば、

中古住宅として購入したい人と

解体して土地として利用したい人

の両方を販売対象として考えられる場合があります。

一方、建物の状態が悪いと、土地を探している購入者から「解体費用がかかる」と判断され、価格交渉につながる可能性があります。

建物があることで、土地の形状や高低差などを確認しにくくなることもあります。

そのため、古家付きだから必ず有利というわけではなく、建物状態と土地価格の両方を見ながら判断します。

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解体して更地で売却するメリット・デメリット

建物を解体して更地にすると、

・土地の広さや形
・道路との高低差
・日当たり
・隣地との位置関係

などが分かりやすくなります。

新築用地を探している購入者にとっては、購入後の建築計画をイメージしやすくなることもメリットです。

特に建物の劣化が激しく、中古住宅としての利用が現実的ではない場合には、更地での販売が適していることがあります。

一方、最大のデメリットは、売却できる前に解体費用を負担することです。

例えば、

古家付きなら1,800万円
更地なら2,000万円
解体費用が180万円

だったとします。

更地にすると売却価格は200万円上がりますが、解体費用を差し引けば差は20万円です。

さらに家財や庭木などの撤去費用が必要なら、古家付きで売却した方が手取りが多くなる可能性もあります。

見るべきなのは、

「更地ならいくらで売れるか」ではなく「解体費用を差し引いていくら残るか」

です。

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更地にすると固定資産税等が変わる可能性がある

解体時期でもう一つ注意したいのが、固定資産税等です。

住宅が建っている土地には、一定の要件を満たす場合、住宅用地に対する課税標準の特例があります。

建物を解体して住宅用地に該当しなくなると、この特例の適用状況が変わり、土地の固定資産税等の負担が増える可能性があります。

そのため、

「とりあえず先に解体して、売れるまで更地で持っておく」

という方法が必ず有利とは限りません。

販売開始時期や売却までの期間も考えて解体時期を決める必要があります。

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「解体更地渡し」という方法もある

古家付きと更地の中間的な売り方として、解体更地渡しがあります。

建物がある状態で販売を開始し、

古家付きで販売
↓
購入申込み
↓
売買契約
↓
売主負担で解体
↓
更地で引渡し

という方法です。

この方法なら、買主が決まる前に解体費用を負担するリスクを抑えながら、更地を希望する購入者にも対応できる場合があります。

ただし、解体工事の期間や費用、地中埋設物などが見つかった場合の対応について、売買契約時に条件を整理しておく必要があります。

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解体する前に「再建築できる土地か」を確認する

築古住宅では非常に重要なポイントです。

現在建物が建っていても、接道状況や建築上の制限などによって、解体後に同じように建て替えられるとは限らない場合があります。

そのため、解体前には、

・接している道路
・接道状況
・建築上の制限
・土地の形状
・境界

なども確認しておきましょう。

再建築について問題がある土地で、状況を確認せず建物を解体してしまうと、売却価格や購入対象者に大きく影響する可能性があります。

「古いから壊す」ではなく、「壊した後、その土地をどう利用できるのか」を確認してから判断することが重要です。

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古家付き・更地・解体更地渡しを比較して決める

築古の実家を売却するときは、

①古家付きで売却する

②先に解体して更地で売却する

③古家付きで販売して、買主決定後に解体する

この3つを比較すると分かりやすくなります。

判断材料になるのは、

・古家付きでの想定成約価格
・更地での想定成約価格
・解体費用
・家財等の撤去費用
・販売期間
・建物を利用したい購入者がいる可能性
・土地としての需要

などです。

単純に「更地の方が高く売れるか」ではなく、

解体した結果、手取りと売りやすさがどの程度変わるのか

まで比較しましょう。

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リアンエージェントでは解体前の状態から比較します

株式会社リアンエージェントでは、仙台市を中心に、相続した実家・空き家・築古住宅の売却相談に対応しています。

築年数の古い実家でも、最初から解体を前提にするのではなく、

現在の建物を活かして中古住宅として売れるのか

古家付き土地として販売できるのか

更地にした方が売りやすいのか

解体更地渡しが適しているのか

を比較します。

特に重視するのが最終的な手取り額です。

更地の方が高く売れても、解体費用や残置物撤去費用を差し引いた結果、古家付きの方が手取りが多ければ、そちらが有利な可能性があります。

また、家財が残っている場合には、不用品の撤去からハウスクリーニング、不動産販売まで自社で一貫して対応しています。

当社へ不動産売却をご依頼いただくお客様は、不用品撤去・ハウスクリーニングを通常料金から10％OFFでご利用いただけます。

「建物が古いから解体するしかない」と考えている段階でも、解体する前の状態からご相談いただけます。

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まとめ｜「解体してから査定」ではなく「査定してから解体を判断」

相続した実家が古くても、必ず解体してから売却する必要はありません。

古家付きで売る方法、更地にして売る方法、買主が決まってから解体する方法があります。

重要なのは、

古家付きで売った場合の手取り

と

解体して更地で売った場合の手取り

を比較することです。

さらに解体前には、接道状況などを確認し、再建築できる土地なのかも確認しておきましょう。

一度解体した建物を元に戻すことはできません。

そのため、

解体 → 査定 → 売却

ではなく、

現状のまま査定 → 売却方法を比較 → 必要なら解体

という順番がおすすめです。

株式会社リアンエージェントでは、仙台市の相続した実家について、築年数が古い場合でも現在の状態から査定し、古家付き・更地それぞれの売却方法と費用を比較しながらご提案します。