相続した実家は解体してから売るべき？古家付きで売る場合との違い

「相続した実家がかなり古いけれど、解体してから売った方がいい？」

「古家が残ったままでも土地として売却できる？」

「更地にした方が高く売れる？」

「解体費用をかけても、その分だけ高く売れるの？」

相続した実家が築年数の経過した戸建の場合、売却時に迷いやすいのが「建物を残したまま売るか、解体して更地にしてから売るか」です。

確かに、更地にすることで土地の状態が分かりやすくなり、新築を考えている購入者が検討しやすくなる場合があります。

一方、解体にはまとまった費用が必要です。また、築年数が古いからといって、建物にまったく利用価値がないとは限りません。

そのため、

「古い実家＝解体してから売却」

と最初から決めてしまうのではなく、古家付き・更地それぞれの売却価格と費用を比較して判断することが大切です。

この記事では、仙台市で相続した築古の実家を売却する方に向けて、古家付きで売る場合と解体して更地で売る場合の違いを解説します。

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相続した実家は解体しなくても売却できる

築年数の古い実家だからといって、必ず解体しなければ売却できないわけではありません。

建物を残した状態でも、

・中古戸建として販売する
・古家付き土地として販売する

という方法があります。

中古戸建として販売する場合は、建物も含めて住宅として購入希望者を探します。

一方、古家付き土地の場合は、建物を残したまま土地としての利用を中心に検討してもらいます。購入者自身が解体して新築することを前提に購入するケースもあります。

つまり、

「土地として売る＝売主が先に解体する」

とは限りません。

解体費用を負担する前に、現在の状態でどのような売り方ができるのか確認してみましょう。

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「古いから建物価値ゼロ」とは限らない

築30年、40年、50年と経過した住宅でも、築年数だけで解体を決めるのは早い場合があります。

中古住宅を探している人の中には、

・購入価格を抑えてリフォームしたい
・自分好みにリノベーションしたい
・古い住宅の間取りや雰囲気を活かしたい

という人もいます。

また、駐車場や庭、日当たり、間取り、建物の管理状態などが購入判断につながることもあります。

もちろん、劣化が激しく大規模な修繕が必要な住宅もあります。

重要なのは、売主だけで「古いから価値がない」と判断しないことです。

解体する前に、中古住宅として販売できる可能性があるのか確認することが大切です。

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古家付きで売却するメリット・デメリット

古家付きで売る大きなメリットは、売主が先に解体費用を負担しなくて済むことです。

解体する場合、建物だけでなく、物置・ブロック塀・庭石・樹木・カーポートなどの撤去によって費用が増える場合もあります。

さらに建物を残しておけば、

中古住宅として購入したい人と

解体して土地として利用したい人

の両方を販売対象として考えられる場合があります。

一方、建物の状態が悪いと、土地を探している購入者から「解体費用がかかる」と判断され、価格交渉につながる可能性があります。

建物があることで、土地の形状や高低差などを確認しにくくなることもあります。

そのため、古家付きだから必ず有利というわけではなく、建物状態と土地価格の両方を見ながら判断します。

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解体して更地で売却するメリット・デメリット

建物を解体して更地にすると、

・土地の広さや形
・道路との高低差
・日当たり
・隣地との位置関係

などが分かりやすくなります。

新築用地を探している購入者にとっては、購入後の建築計画をイメージしやすくなることもメリットです。

特に建物の劣化が激しく、中古住宅としての利用が現実的ではない場合には、更地での販売が適していることがあります。

一方、最大のデメリットは、売却できる前に解体費用を負担することです。

例えば、

古家付きなら1,800万円
更地なら2,000万円
解体費用が180万円

だったとします。

更地にすると売却価格は200万円上がりますが、解体費用を差し引けば差は20万円です。

さらに家財や庭木などの撤去費用が必要なら、古家付きで売却した方が手取りが多くなる可能性もあります。

見るべきなのは、

「更地ならいくらで売れるか」ではなく「解体費用を差し引いていくら残るか」

です。

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更地にすると固定資産税等が変わる可能性がある

解体時期でもう一つ注意したいのが、固定資産税等です。

住宅が建っている土地には、一定の要件を満たす場合、住宅用地に対する課税標準の特例があります。

建物を解体して住宅用地に該当しなくなると、この特例の適用状況が変わり、土地の固定資産税等の負担が増える可能性があります。

そのため、

「とりあえず先に解体して、売れるまで更地で持っておく」

という方法が必ず有利とは限りません。

販売開始時期や売却までの期間も考えて解体時期を決める必要があります。

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「解体更地渡し」という方法もある

古家付きと更地の中間的な売り方として、解体更地渡しがあります。

建物がある状態で販売を開始し、

古家付きで販売
↓
購入申込み
↓
売買契約
↓
売主負担で解体
↓
更地で引渡し

という方法です。

この方法なら、買主が決まる前に解体費用を負担するリスクを抑えながら、更地を希望する購入者にも対応できる場合があります。

ただし、解体工事の期間や費用、地中埋設物などが見つかった場合の対応について、売買契約時に条件を整理しておく必要があります。

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解体する前に「再建築できる土地か」を確認する

築古住宅では非常に重要なポイントです。

現在建物が建っていても、接道状況や建築上の制限などによって、解体後に同じように建て替えられるとは限らない場合があります。

そのため、解体前には、

・接している道路
・接道状況
・建築上の制限
・土地の形状
・境界

なども確認しておきましょう。

再建築について問題がある土地で、状況を確認せず建物を解体してしまうと、売却価格や購入対象者に大きく影響する可能性があります。

「古いから壊す」ではなく、「壊した後、その土地をどう利用できるのか」を確認してから判断することが重要です。

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古家付き・更地・解体更地渡しを比較して決める

築古の実家を売却するときは、

①古家付きで売却する

②先に解体して更地で売却する

③古家付きで販売して、買主決定後に解体する

この3つを比較すると分かりやすくなります。

判断材料になるのは、

・古家付きでの想定成約価格
・更地での想定成約価格
・解体費用
・家財等の撤去費用
・販売期間
・建物を利用したい購入者がいる可能性
・土地としての需要

などです。

単純に「更地の方が高く売れるか」ではなく、

解体した結果、手取りと売りやすさがどの程度変わるのか

まで比較しましょう。

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リアンエージェントでは解体前の状態から比較します

株式会社リアンエージェントでは、仙台市を中心に、相続した実家・空き家・築古住宅の売却相談に対応しています。

築年数の古い実家でも、最初から解体を前提にするのではなく、

現在の建物を活かして中古住宅として売れるのか

古家付き土地として販売できるのか

更地にした方が売りやすいのか

解体更地渡しが適しているのか

を比較します。

特に重視するのが最終的な手取り額です。

更地の方が高く売れても、解体費用や残置物撤去費用を差し引いた結果、古家付きの方が手取りが多ければ、そちらが有利な可能性があります。

また、家財が残っている場合には、不用品の撤去からハウスクリーニング、不動産販売まで自社で一貫して対応しています。

当社へ不動産売却をご依頼いただくお客様は、不用品撤去・ハウスクリーニングを通常料金から10％OFFでご利用いただけます。

「建物が古いから解体するしかない」と考えている段階でも、解体する前の状態からご相談いただけます。

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まとめ｜「解体してから査定」ではなく「査定してから解体を判断」

相続した実家が古くても、必ず解体してから売却する必要はありません。

古家付きで売る方法、更地にして売る方法、買主が決まってから解体する方法があります。

重要なのは、

古家付きで売った場合の手取り

と

解体して更地で売った場合の手取り

を比較することです。

さらに解体前には、接道状況などを確認し、再建築できる土地なのかも確認しておきましょう。

一度解体した建物を元に戻すことはできません。

そのため、

解体 → 査定 → 売却

ではなく、

現状のまま査定 → 売却方法を比較 → 必要なら解体

という順番がおすすめです。

株式会社リアンエージェントでは、仙台市の相続した実家について、築年数が古い場合でも現在の状態から査定し、古家付き・更地それぞれの売却方法と費用を比較しながらご提案します。