未登記建物がある不動産は売却できる？相続した古い家の売却方法を解説

「相続した実家を調べたら、建物の登記が見つからなかった」

「固定資産税は払っているのに、登記簿には建物が載っていない」

「昔増築した部分が登記されていないけれど、このまま売却できる？」

築年数の古い住宅を相続したとき、このような「未登記建物」の問題が見つかることがあります。

特に、昔から家族が所有している住宅では、土地は登記されているものの建物が未登記だったり、母屋は登記されていても増築部分や離れ、物置などが登記されていなかったりするケースがあります。

未登記建物があるからといって、不動産がまったく売却できないという意味ではありません。

ただし、登記上の建物と現況が一致していなければ、所有者の確認や買主の住宅ローン、所有権移転など、売却手続きに影響する可能性があります。

そのため大切なのは、

「未登記だから売れない」と判断するのではなく、何が登記されていて、何が登記されていないのかを最初に確認することです。

今回は、仙台市で相続した古い家などに未登記建物がある場合の確認方法と売却の進め方を解説します。

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そもそも「未登記建物」とは？

不動産登記には、土地だけでなく建物についても、その所在・種類・構造・床面積などを記録する仕組みがあります。

ところが実際には、建物が存在しているにもかかわらず、法務局の登記記録に建物が存在しないことがあります。

これが一般に「未登記建物」と呼ばれる状態です。

また、建物全部が未登記というケースだけではありません。

例えば、

・母屋は登記されているが増築部分が未登記
・離れだけ登記されていない
・昔建てた車庫や物置が未登記
・登記上の床面積と現在の建物が違う
・登記上は平屋だが現況は増築されている

など、さまざまなパターンがあります。

つまり「未登記」といっても状況は一つではありません。

売却する場合は、まず登記記録と現況のどこが違っているのかを把握する必要があります。

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固定資産税を払っている＝登記されている、ではない

ここは相続した実家で特に勘違いしやすいポイントです。

「毎年、建物の固定資産税を払っているから登記もされているはず」

と思われるかもしれません。

しかし、固定資産税の課税と法務局の不動産登記は別の仕組みです。

法務局も、現に建物が存在していれば登記の有無にかかわらず課税対象になり得るため、納税通知書に建物が記載されていても、登記の有無は登記事項証明書で確認するよう案内しています。 

そのため、

固定資産税納税通知書に建物がある

↓

だから建物も登記されている

とは判断できません。

相続した不動産を売却するときは、土地・建物それぞれについて法務局の登記記録を確認することが重要です。

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相続した建物が未登記だった場合はどうなる？

未登記だからといって、その建物が相続財産ではなくなるわけではありません。

法務局は、未登記建物も相続の対象となり、相続人名義で建物の表題登記をする必要があると案内しています。 

つまり、

「登記がないから相続しなくていい」

ということではありません。

相続した実家を売却するのであれば、

誰が建物を相続したのか

↓

現在の建物はどのような状態なのか

↓

売却するためにどの登記手続きが必要なのか

を整理していく必要があります。

なお、2024年4月1日から相続登記の申請は義務化されています。仙台市も、相続した不動産について相続登記等の手続きが必要になることを案内しています。 

ただし、そもそも建物自体が未登記の場合は、通常の「登記されている建物の相続」とは手順が異なります。

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「表題登記」と「所有権の登記」は役割が違う

未登記建物を整理するときに知っておきたいのが、建物の「表題登記」です。

表題登記では、建物について、

・どこにあるのか
・どのような用途なのか
・どのような構造なのか
・床面積はどのくらいなのか

といった物理的な情報を登記します。

法務局によると、建物の表題登記など「表示に関する登記」の手続きを専門家へ依頼する場合は土地家屋調査士、所有権移転など「権利に関する登記」は司法書士が専門になります。 

売却する建物が完全に未登記なら、必要に応じて土地家屋調査士などへ相談し、現在の建物を登記できる状態に整理していきます。

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未登記建物はそのまま売却できる？

未登記建物がある不動産でも、売買契約そのものを検討できるケースはあります。

ただし、

「契約できるか」と「問題なく決済・引渡しできるか」は分けて考える必要があります。

例えば、買主が住宅ローンを利用する場合です。

金融機関は購入する土地・建物を担保として融資することが一般的ですが、建物が未登記では、建物について抵当権設定などの登記手続きをそのまま進めることができません。

そのため、住宅ローンを利用する一般の買主へ中古住宅として販売する場合には、売買の決済までに建物の登記を求められるケースがあります。

現金購入の場合や、土地としての取引などでは条件が変わる可能性がありますが、

「未登記でも売れるから何もしなくていい」

と考えるのは避けた方がよいでしょう。

まず買主の購入方法まで考えたうえで、必要な手続きを判断します。

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増築部分だけ未登記の場合にも注意

中古住宅では、建物全部が未登記というケースだけでなく、増築部分が登記に反映されていないことがあります。

例えば、

登記上：80㎡

現況：100㎡

というようなケースです。

昔、部屋を増築したり、サンルームを設置したり、1階部分を広げたりしたものの、建物表題部の変更登記がされていないことがあります。

この場合も、

登記上の建物と実際の建物が一致していない

ことになります。

査定時には登記事項証明書だけで判断せず、現地の建物や固定資産税関係資料、過去の建築資料なども確認することが重要です。

特に買主が住宅ローンを利用する場合には、金融機関や司法書士等から登記との不一致について確認を求められる可能性があります。

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未登記建物を売る前に確認したい5つのこと

未登記の可能性がある場合は、いきなり登記手続きを始めるより、まず状況を整理します。

① 建物の登記事項証明書を確認する

そもそも本当に未登記なのかを確認します。

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② 固定資産税の資料を確認する

納税通知書や課税明細などから、市がどの建物を課税対象として把握しているのか確認します。

↓

③ 現況の建物と比較する

登記上の種類・構造・床面積と現在の建物に違いがないかを見ます。

↓

④ 相続関係を整理する

誰が建物を相続したのか、遺産分割の内容などを確認します。

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⑤ 売却方法に合わせて必要な登記を判断する

中古住宅として仲介するのか、土地として売るのか、解体を予定するのかなどによって対応が変わります。

この順番なら、「未登記らしいから、とりあえず登記する」と先走るのを防げます。

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未登記建物を解体して土地として売ればいい？

築年数の古い未登記建物の場合、

「どうせ古いなら解体して土地として売ればいい」

と考えることもできます。

実際に、建物として利用価値がほとんどなく、土地需要が高い物件なら解体して販売する方法が適している場合もあります。

ただし、未登記だからという理由だけで先に解体する必要はありません。

解体費用が発生しますし、土地として売る場合の価格が、建物付きで販売する場合より必ず高くなるとも限りません。

さらに仙台市では、1月1日までに住宅を取り壊した場合、一定の例外を除き、その土地について住宅用地の特例措置が原則適用されなくなると案内しています。 

そのため、

未登記を確認 → 建物状態を確認 → 中古住宅としての需要を検討 → 解体費用と土地価格を比較 → 必要なら解体

という順番で考えた方がよいでしょう。

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仙台市では未登記家屋の所有者変更にも手続きがある

仙台市では、登記されている家屋について所有権移転登記が行われると法務局から市へ通知されます。

一方、未登記家屋の名義人が変わった場合は、家屋所在地を担当する固定資産税担当課への確認・手続きが必要と案内されています。 

これは、相続した未登記建物や未登記建物を売却するときに見落としやすいポイントです。

法務局の登記だけを見るのではなく、市の固定資産税上の所有者が誰になっているのかも確認しておきましょう。

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少しでも高く売るなら「未登記」を曖昧にしない

未登記建物で価格以上に問題になりやすいのが、買主から見た不透明さです。

「誰の建物なのか分からない」

「実際の面積が分からない」

「住宅ローンを利用できるか分からない」

「購入後に自分で登記しなければならないのか分からない」

この状態では、購入希望者が不安を感じやすくなります。

逆に、

何が未登記なのか

現在の所有者は誰なのか

現況と登記のどこが違うのか

売主側でどこまで整理して引き渡すのか

を明確にすれば、買主も購入を判断しやすくなります。

訳あり物件だからこそ、問題を隠すのではなく、問題の範囲を明確にすることが売却の第一歩です。

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リアンエージェントでは未登記の状態を確認してから売却方法を考えます

株式会社リアンエージェントでは、仙台市を中心に、相続した築古住宅や未登記建物がある不動産の売却相談にも対応しています。

「建物の登記が見つからない」という段階でも、

登記記録

固定資産税関係資料

現在の建物

相続関係

売却方法

を整理し、必要に応じて土地家屋調査士・司法書士などの専門家と連携しながら売却を進めます。

最初から「未登記だから買取」「古いから解体」と決めるのではなく、中古住宅として仲介できるのか、登記を整理して販売するのか、土地として販売するのかを比較することが重要です。

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まとめ｜未登記建物は「登記と現況の確認」から始める

相続した実家に未登記建物があっても、それだけで売却を諦める必要はありません。

まずは、

登記記録を確認する

↓

固定資産税資料と現況を比較する

↓

建物全部なのか増築部分なのかを確認する

↓

相続人・所有者を整理する

↓

売却方法に合わせて必要な登記を行う

という順番で進めます。

未登記建物では、問題を曖昧なまま価格だけ下げるより、「何が未登記なのか」を明確にすることが重要です。

株式会社リアンエージェントでは、仙台市の相続した古い家や未登記建物について、現在の状態から調査し、仲介で売却できる可能性も含めて売却方法をご提案します。