高低差・擁壁がある土地は売れにくい？仙台市で売却する際の注意点

「道路より土地が2mほど高いけれど、このまま売却できる？」

「古い擁壁がある土地は査定価格が下がる？」

「擁壁を造り直してから売らないといけない？」

仙台市で土地や築古住宅を売却するとき、このような高低差・擁壁の問題が出てくることがあります。

特に丘陵地を造成した住宅地では、道路や隣地との間に高低差があり、その土を支えるために擁壁が設置されている宅地があります。

高低差や擁壁があるからといって、必ず売れないわけではありません。

ただし、買主が将来建物を建て替える際に擁壁の安全性や造成工事について確認が必要になったり、工事費用を心配したりするため、平坦な土地より購入判断に時間がかかることがあります。

大切なのは、

「擁壁がある＝価値が低い」と決めるのではなく、どのような擁壁なのか、現在どのような状態なのかを確認してから売却方法を考えることです。

今回は、仙台市で高低差・擁壁がある土地や中古住宅を売却するときのポイントを解説します。

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そもそも擁壁とは？

擁壁とは、高低差のある土地で土砂が崩れるのを防ぐためにつくられた構造物です。

国土交通省では、宅地擁壁を、宅地造成の際などに土砂が崩れるのを防ぐために設けるコンクリートやブロックなどの壁と説明しています。 

住宅地では、

・鉄筋コンクリート擁壁
・コンクリートブロックなどによる擁壁
・石積みの擁壁
・古い玉石擁壁

など、さまざまなものがあります。

見た目が似ていても、造られた時期や構造、現在の状態はそれぞれ異なります。

そのため、売却時に重要なのは、単に「擁壁あり」と判断することではありません。

誰の土地にあるのか、どのくらいの高さなのか、どのような構造なのか、資料が残っているのか、劣化が見られるのかなどを整理していきます。

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高低差がある土地が売れにくいと言われる理由

高低差のある土地を買主が検討するとき、気にするのは土地の形だけではありません。

例えば、

「将来建て替えるとき、この擁壁をそのまま使えるのか」

「造り直す場合はいくらかかるのか」

「大雨や地震で問題はないのか」

「車を停めやすい土地なのか」

といった点です。

特に擁壁を新しく造り直したり、大規模な造成工事が必要になったりすれば、一般的な平坦地より建築時の負担が大きくなる可能性があります。

そのため買主は、土地価格だけではなく、購入後に発生する可能性がある費用まで含めて判断することになります。

これが、高低差のある土地が「売りにくい」と言われる理由の一つです。

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古い擁壁があるだけで問題とは限らない

築年数の古い住宅では、擁壁も数十年前につくられていることがあります。

しかし、

古い＝すぐ危険

と判断できるわけではありません。

一方で、国土交通省は、擁壁が構造的に不安定になっていたり、老朽化によって機能が低下していたりする場合、地震による倒壊などの危険性が高くなり、宅地や建物だけでなく隣地へ影響することもあるとしています。 

例えば現地では、

・大きなひび割れ
・擁壁の膨らみ
・傾き
・ずれ
・水抜き部分の異常
・石積みの変形

などがないか確認します。

国土交通省は、所有者が擁壁のおおまかな状態を確認するための「我が家の擁壁チェックシート」も公開しています。 

ただし、不動産会社や所有者が見た目だけで「安全です」と判断するものではありません。

気になる変状があれば、必要に応じて専門家や行政へ確認することが大切です。

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擁壁の資料が残っているか確認する

売却前には、現地を見るだけでなく、過去の資料も確認します。

例えば、

・造成時の図面
・検査済証などの関係資料
・建築確認関係資料
・過去の工事資料
・購入時の売買資料

などです。

古い宅地では資料が残っていないこともあります。

その場合でも、

資料がない＝ただちに危険な擁壁

という意味ではありません。

逆に、見た目がきれいだから問題がないとも限りません。

重要なのは、

「何が確認できていて、何が確認できていないのか」

を分けることです。

これは買主へ説明するときにも重要なポイントになります。

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仙台市では盛土規制法の確認も重要

高低差のある土地を売却するときに知っておきたいのが、盛土規制法です。

仙台市では2025年5月23日から盛土規制法に基づく規制区域の運用が始まり、市内全域が「宅地造成等工事規制区域」または「特定盛土等規制区域」のいずれかに指定されています。一定規模を超える盛土・切土などを行う場合には、許可や届出が必要になる場合があります。 

どちらの区域に該当するかは、仙台市都市計画情報インターネット提供サービスで確認できます。 

ただし、

規制区域にある＝その土地が危険

という意味ではありません。

また、仙台市は現在、市内に「造成宅地防災区域」の指定はないと案内しています。 

名称が似ているため混同しないよう注意しましょう。

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玉石擁壁などがある場合は建て替えも確認する

売主が現在の家に住み続けるだけなら問題になっていなかったことでも、売却時には買主が「将来建て替えられるか」を気にします。

特に古い玉石擁壁などがある土地では、

「この擁壁を残したまま新しい家を建てられるのか」

という問題が出てくることがあります。

仙台市も、建築敷地に玉石擁壁がある場合について、建築基準法に関することは各区役所の担当課、盛土規制法に関することは市の担当部署へ相談するよう案内しています。 

つまり、売却前に売主側だけで、

「昔から家が建っているから次も大丈夫」

と判断するのは避けた方がよいでしょう。

現在建物が存在することと、将来同じ条件で建て替えられることは分けて確認することが重要です。

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擁壁は売却前に造り直した方がいい？

ここが売主にとって大きな判断ポイントです。

古い擁壁を見ると、

「売る前に新しくしないと買ってもらえないのでは？」

と思うかもしれません。

しかし、売却前に必ず擁壁を造り直した方がよいとは限りません。

擁壁工事は、高さ・長さ・構造・重機の進入条件・既存擁壁の撤去・残土処分などによって工事内容が大きく変わります。

売却前に多額の費用をかけても、その費用をそのまま売却価格へ上乗せできるとは限りません。

そのため、

擁壁の状態を確認

↓

資料・規制を調査

↓

現在の状態で販売できるか検討

↓

必要なら専門家による調査や工事見積もり

↓

現況販売と工事後販売を比較

という順番がおすすめです。

「古い擁壁があるから、とりあえず工事する」ではなく、まず売却戦略を決めます。

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高低差があることが必ずデメリットになるわけではない

高低差のある土地には、平坦地とは違った特徴もあります。

例えば道路より宅地が高い場合、

・道路から室内が見えにくい
・通行人の視線を受けにくい
・立地によっては眺望が良い

などが購入者に評価されることがあります。

つまり、

「高低差＝マイナス」だけで販売しないことも大切です。

もちろん擁壁の状態や階段の上り下り、駐車場の使いやすさなどは確認する必要があります。

しかし、問題点だけを強調して最初から価格を下げるのではなく、その土地ならではの特徴も含めて販売方法を考えます。

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売却前に確認したいポイント

高低差・擁壁がある土地では、次の順番で確認すると整理しやすくなります。

①高低差を確認する

道路・隣地とどの程度の高さの違いがあるかを確認します。

↓

②擁壁の位置・構造・状態を見る

ひび割れ、傾き、膨らみなど目立つ変状がないか確認します。

↓

③過去の資料を探す

造成・建築・擁壁工事などの資料が残っていないか確認します。

↓

④行政上の規制を確認する

盛土規制法など、対象地に関係する規制を調査します。

↓

⑤将来の建て替えへの影響を確認する

必要に応じて行政や専門家へ相談します。

↓

⑥現況での売却と工事後の売却を比較する

工事費用をかけるメリットがあるか判断します。

売却前にここまで整理できれば、買主側も土地を検討しやすくなります。

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仙台市には擁壁の支援制度もある

仙台市では、老朽化した擁壁や被災した擁壁について、専門家派遣や安全対策工事費の一部を助成する支援制度を設けています。

対象となる擁壁には条件があり、仙台市は例として「地盤面からの高さが2mを超える擁壁」「平成18年の宅地造成等規制法改正前に造られた擁壁」などの要件を示しています。すべての擁壁が対象になるわけではないため、利用を検討する場合は最新の条件確認が必要です。 

売却するからといって必ず利用する制度ではありませんが、擁壁の状態に不安がある場合には確認しておきたい選択肢です。

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少しでも高く売るなら「擁壁があるから安くする」の前に調査する

高低差のある土地で避けたいのが、

「擁壁が古いから大幅に値段を下げましょう」

と、状態を確認する前から価格だけで解決してしまうことです。

買主が不安なのは、擁壁が存在することだけではありません。

「この擁壁は何なのか」

「将来そのまま使えるのか」

「工事が必要なのか」

「必要ならどの程度の負担になるのか」

が分からないことです。

つまり、価格を下げる前に不確定な部分を減らすことが重要です。

調査した結果、現況でも十分販売できるケースもあれば、工事費用を考慮した価格設定が必要になるケースもあります。

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リアンエージェントでは高低差・擁壁を調べてから売却方法を考えます

株式会社リアンエージェントでは、仙台市を中心に、高低差や古い擁壁がある土地・中古住宅の売却相談にも対応しています。

まず、

高低差はどの程度あるのか

擁壁はどのような状態なのか

過去の資料が残っているのか

行政上どのような確認が必要なのか

現況で仲介販売できる可能性があるのか

を整理します。

そのうえで、現況で販売する方法、必要な調査をしてから販売する方法、工事を検討する方法、買取などを比較します。

「擁壁があるから買取しかできない」と最初から決める必要はありません。

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まとめ｜高低差・擁壁がある土地は「工事する前」に調べる

高低差や擁壁がある土地でも、売却できる可能性は十分あります。

重要なのは、

高低差・擁壁を確認

↓

過去の資料を調査

↓

行政上の規制を確認

↓

将来の建て替えへの影響を整理

↓

現況販売と工事後販売を比較

という順番で考えることです。

擁壁があるという理由だけで、最初から大規模な工事をしたり、大幅に価格を下げたりする必要があるとは限りません。

株式会社リアンエージェントでは、仙台市の高低差・擁壁がある不動産についても、現在の状態を調査したうえで、仲介で売却できる可能性を含めて売却方法を検討します。