事故物件・告知事項がある不動産は売却できる？売主が知っておきたい注意点

「家の中で家族が亡くなったけれど売却できる？」

「孤独死があって特殊清掃をした場合は伝える必要がある？」

「事故物件は何年経てば告知しなくてよくなる？」

不動産を売却するとき、過去に人が亡くなっている物件について、このような不安を抱える売主は少なくありません。

結論からいえば、人の死があった不動産でも売却することは可能です。

ただし、死亡した原因や場所、特殊清掃の有無などによって、買主へ伝えるべき内容の考え方が変わります。

特に注意したいのが、

「人が亡くなった家＝すべて事故物件」

「3年経てば売買でも告知しなくていい」

という考え方です。

国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しており、不動産売買ではこの内容を踏まえて個別に判断することが重要です。 

今回は、事故物件や告知事項がある住宅を売却するときに、売主が知っておきたいポイントを解説します。

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「事故物件」という言葉だけで判断しない

一般的には、自殺や他殺など人の死に関する事情がある不動産を「事故物件」と呼ぶことがあります。

しかし、すべての死亡事案を一律に「事故物件」として扱うわけではありません。

例えば、

・老衰による自然死
・持病による病死
・日常生活中の転倒事故
・誤嚥などによる死亡
・自殺
・他殺
・原因が明らかでない死亡
・発見が遅れ特殊清掃が行われたケース

では事情が異なります。

そのため売却するときは、「事故物件かどうか」という名称だけで判断するより、いつ・どこで・どのような死亡があり、その後どのような対応をしたのかを整理することが重要です。

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自然死は原則として告知不要とされている

自宅で高齢者が老衰で亡くなった場合など、

「人が亡くなった以上、必ず買主に告知しなければならないのでは？」

と考える人もいるでしょう。

国土交通省のガイドラインでは、取引対象となる不動産で発生した老衰や持病による病死などの自然死については、原則として告げなくてもよいとされています。

また、階段からの転落や入浴中の溺死、転倒、誤嚥など、日常生活の中で生じた不慮の事故による死亡についても、原則として同様の考え方です。 

つまり、

「家の中で人が亡くなった＝必ず告知事項になる」

というわけではありません。

ただし、自然死だから何も確認しなくていいという意味でもありません。

次に説明する「特殊清掃」が行われている場合などは扱いが変わります。

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自然死でも特殊清掃が行われた場合は注意

一人暮らしの住宅などでは、死亡後すぐに発見されず、一定期間が経過してから発見されることがあります。

その結果、

・室内に臭気が残った
・害虫が発生した
・床や壁などに影響が出た
・消臭や消毒が必要になった
・特殊清掃を実施した

といったケースがあります。

国土交通省のガイドラインでは、自然死や日常生活中の不慮の死であっても、長期間放置されたことなどに伴って特殊清掃等が行われた場合には、買主の判断へ重要な影響を及ぼす可能性があるとしています。 

したがって売主は、

「病死だったから問題ない」

と死亡原因だけで判断するのではなく、

発見までの状況や特殊清掃の有無まで不動産会社へ伝えることが大切です。

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自殺・他殺などがあった場合

自殺・他殺などについては、自然死とは考え方が異なります。

国土交通省は、取引の相手方の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる人の死について、宅地建物取引業者が告知する際の一般的な判断基準を示しています。 

売却相談をするときには、

・死亡原因
・発生した時期
・発生した場所
・特殊清掃や修繕の有無

など、売主が把握している情報を不動産会社へ伝えます。

原因が分からない場合には、推測して説明する必要はありません。

「分からないことは分からないと整理する」ことも重要です。

事実と推測を混ぜてしまうと、かえって買主との認識に違いが生まれる可能性があります。

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「3年経てば告知しなくていい」は売買では間違い

事故物件について特に誤解されやすいのが、

「3年経てば告知しなくてもいい」

という話です。

この「概ね3年間」という基準は、一定の死亡事案について主に賃貸借取引で示されているものです。

国土交通省のガイドラインでは、売買取引について、自殺・他殺などの事案や特殊清掃が行われた一定の死亡事案について「3年間経過すれば原則告知不要」という期間は設定されていません。 

売買は賃貸と比べて取引金額も大きく、買主が長期間所有する可能性があります。

そのため、

「もう5年前だから大丈夫」

「10年以上前なら言わなくていい」

などと、売主側だけで年数を基準に判断するのは避けましょう。

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買主から質問された場合はどうする？

国土交通省のガイドラインには、もう一つ重要なポイントがあります。

通常であれば告げなくてもよいとされるケースでも、買主から人の死に関する事案の有無について質問された場合には、把握している内容を告げる必要があるという考え方です。

また、事件性や周知性、社会に与えた影響などが特に高く、買主が把握しておくべき特段の事情がある場合についても、通常の基準だけで判断しないことが示されています。 

つまりガイドラインは、

「この条件なら絶対に告知しなくていい」

という単純な線引きではありません。

物件ごとの事情を確認することが重要です。

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売却前に整理しておきたい情報

人の死に関する事情がある不動産では、売却相談の段階で情報を整理しておくとスムーズです。

例えば、

①いつ発生したのか

おおよその年月を確認します。

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②どこで発生したのか

建物内、敷地内、集合住宅の共用部分など、場所を整理します。

↓

③死亡原因は何だったのか

自然死・不慮の事故・自殺・他殺・不明など、把握している範囲で確認します。

↓

④発見までの状況

発見が遅れた事情など、分かっていることを整理します。

↓

⑤特殊清掃や修繕をしたか

消臭・消毒・床材交換・クロス交換などを実施していれば、見積書や請求書なども確認します。

売主自身で「これは告知義務がある・ない」と決めるのではなく、まず情報を不動産会社へ共有して判断することが大切です。

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告知すると売却価格は必ず大幅に下がる？

告知事項があると、

「半額くらいにしないと売れないのでは？」

と心配する売主もいます。

しかし、事故物件だから一律に「○％下がる」という決まりはありません。

実際の売却では、

・物件の立地
・築年数
・建物の状態
・死亡事案の内容
・発生からの期間
・特殊清掃や原状回復の状況
・周辺の不動産需要
・買主がどのように利用するか

などによって購入判断は変わります。

そのため、

「告知事項あり＝最初から大幅値下げ」

と決めてしまうのは早いでしょう。

まず通常の不動産として立地や土地・建物の価値を査定し、そのうえで告知事項が販売へどの程度影響するかを考えます。

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特殊清掃・残置物撤去は売却方法と一緒に考える

発見まで時間が経過した物件では、室内に家財が残っていたり、特殊清掃や残置物撤去が必要だったりすることがあります。

ここで、

「全部きれいにしてからでないと査定できない」

と思う必要はありません。

まず不動産会社に現状を確認してもらい、

現況で査定

↓

必要な清掃・撤去範囲を確認

↓

仲介で販売する場合の条件を検討

↓

必要なら買取価格とも比較

という順番で進める方法があります。

先に費用をかけて室内を全面的に改修しても、その費用を売却価格へそのまま上乗せできるとは限りません。

不動産売却と室内整理を別々に考えず、売り方を決めてから必要な作業を選ぶことが重要です。

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「事故物件だから買取しかない」とは限らない

告知事項がある物件について、

「一般の人には売れないから、不動産会社に買い取ってもらうしかない」

と言われることもあります。

確かに、早期売却を優先する場合や、室内の状態などによっては買取が適しているケースもあります。

しかし、告知事項があるからといって仲介で売却できないと決まっているわけではありません。

価格や立地、建物の状態、事案の内容を理解したうえで購入を検討する買主が見つかる可能性もあります。

そのため、

事案の内容を整理

↓

通常の不動産価値を査定

↓

告知内容を明確にする

↓

仲介で販売できる可能性を検討

↓

必要なら買取も比較

という順番で考えることが大切です。

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リアンエージェントでは告知事項がある物件も売却方法を検討します

株式会社リアンエージェントでは、仙台市を中心に、孤独死や特殊清掃など告知事項がある不動産の売却相談にも対応しています。

まず、死亡原因や発生時期、特殊清掃の有無、室内の状態など、分かっている情報を整理します。

そのうえで、

現況での仲介販売

必要な清掃を行ってからの販売

残置物撤去と合わせた売却

不動産会社による買取

などを比較します。

また、当社では不動産売却だけでなく残置物撤去やハウスクリーニングも一括して相談できるため、家財が残っている状態でも売却相談が可能です。

「事故物件だから安く買い取ってもらうしかない」と最初から決めるのではなく、まず仲介で売却できる可能性を検討します。

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まとめ｜告知事項がある物件ほど「事実を整理してから売る」

人の死があった不動産でも、売却することは可能です。

重要なのは、

死亡事案の内容を整理

↓

特殊清掃の有無を確認

↓

告知が必要な内容を確認

↓

不動産本来の価値を査定

↓

仲介と買取を比較

という順番です。

自然死だから必ず告知不要、自殺だから○年経過すれば告知不要、と単純に判断するものではありません。

特に売買では、よく言われる「3年」という期間をそのまま当てはめないことが重要です。国土交通省のガイドラインと個別の事情を踏まえて判断します。 

株式会社リアンエージェントでは、仙台市の告知事項がある住宅についても、事案の内容と不動産そのものの価値を分けて整理し、仲介で売却できる可能性を含めて検討します。