他社で「買取しかできない」と言われた物件は本当に売れない？仲介で売却できるケースを解説

「古い家なので買取しかできないと言われた」

「問題がある物件だから一般の人には売れないと言われた」

「買取価格を提示されたけれど、本当にこの方法しかないの？」

不動産の売却相談をした際、このように「仲介では難しいので買取になります」と提案されることがあります。

確かに、早く売却したい場合や、建物・土地に複数の問題がある場合には、不動産会社による買取が適しているケースもあります。

しかし、

「売りにくい物件＝買取しかできない」

とは限りません。

一般的な物件より条件が複雑でも、何が問題なのかを調査し、買主が判断できる状態まで整理することで、仲介による売却を検討できる場合があります。

大切なのは、最初から売却方法を買取だけに決めるのではなく、「なぜ仲介では難しいと言われたのか」を確認することです。

今回は、他社で「買取しかできない」と言われた不動産について、仲介で売却できる可能性を判断する考え方を解説します。

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そもそも「仲介」と「買取」は何が違う？

仲介とは、不動産会社が売主と購入希望者の間に入り、一般の個人や法人などから買主を探す方法です。

一方、買取は不動産会社自身が買主となって物件を購入する方法です。

買取した不動産会社は、必要に応じてリフォーム、解体、造成、問題点の整理などを行い、その後再販売することがあります。

そのため買取価格には、

・リフォーム費用
・解体費用
・残置物撤去費用
・登記や調査に必要な費用
・再販売までの保有コスト
・再販売する際のリスク
・不動産会社の利益

などが考慮されます。

一方、仲介では実際にその不動産を利用したい買主へ直接売却できる可能性があります。

つまり、仲介と買取では価格が決まる仕組みそのものが違うのです。

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なぜ「買取しかできない」と言われるのか

不動産会社が買取を提案する理由は一つではありません。

例えば、

・建物が古い
・再建築できるか確認が必要
・私道や接道に問題がある
・境界が明確ではない
・未登記部分がある
・雨漏りや傾きがある
・擁壁や高低差がある
・告知事項がある
・長期間売れ残っている

など、一般的な物件より確認事項が多いケースがあります。

こうした物件は、通常の中古住宅と同じ方法で広告を出すだけでは買主が見つかりにくい場合があります。

また、住宅ローンを利用する買主の場合、物件の条件によっては金融機関の審査に影響することもあります。

そのため、売却の確実性やスピードを優先して買取を提案すること自体は不自然ではありません。

ただし、

「売りにくい」と「仲介では売れない」は別の話です。

ここを分けて考えることが重要です。

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まず「何が問題なのか」を具体的にする

仲介で売却できる可能性を検討するには、まず問題点を具体的にします。

例えば、

「道路が問題です」

だけではなく、

道路種別は何か。

接道状況はどうなっているか。

私道なら持分はあるのか。

「古い建物だから難しい」

ではなく、

建物をそのまま利用できるのか。

リフォーム前提で販売できるのか。

土地として評価する方法はないのか。

「境界が分からない」

のであれば、

境界標はあるのか。

過去の測量資料は残っているのか。

売却前に測量が必要なのか。

というように、問題を細かく分けます。

内容が分かれば、

そのまま販売する

必要な部分だけ調査する

売主側で一部を解決する

条件を説明したうえで現況販売する

など、複数の方法を検討できます。

「訳あり物件」という一言でまとめず、問題を一つずつ分解することが仲介を検討する第一歩です。

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問題があっても「その条件で買う人」がいる可能性がある

一般的な住宅を探している人には合わない物件でも、別の目的を持つ買主にとっては候補になることがあります。

例えば築年数が古い住宅でも、

「自分で好きなようにリフォームしたい」

「建物より立地を重視している」

という買主がいるかもしれません。

細長い土地や面積の小さい土地でも、隣地所有者にとっては敷地を広げる目的で価値が出る場合があります。

つまり重要なのは、

「普通の物件と同じように売れるか」ではなく、「この条件でも購入する人がいるか」

という視点です。

もちろん、すべての物件が仲介で売却できるとは限りません。

それでも、対象となる買主を考えずに「一般の人には売れない」と判断するのは早い場合があります。

物件の特徴に合わせて、誰に販売するのかを考えることが重要です。

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仲介するために問題を全部解決する必要はない

売れにくい物件では、

「売却前に全部直さなければいけない」

と思われることがあります。

しかし、必ずしもそうではありません。

古い住宅なら、大規模リフォームをしてから販売する方法だけでなく、現況のまま販売し、購入後に買主がリフォームする方法もあります。

家財が残っている場合も、査定前にすべて撤去しなければならないとは限りません。

大切なのは、

売主側で解決する問題

と

買主へ説明したうえで引き渡す問題

を分けることです。

例えば50万円かけて修繕しても、売却価格が50万円以上高くなるとは限りません。

測量、解体、リフォーム、残置物撤去なども同じです。

先に費用をかけるのではなく、売却方法を決めてから必要な作業を選ぶことが売主の手取りを残すうえで重要です。

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買主の「分からない」を減らす

売れにくい不動産では、問題そのもの以上に、

「買った後に何が起きるか分からない」

ことが買主の不安につながります。

例えば私道なら、道路の所有者や持分、通行・掘削に関する状況を確認する。

未登記部分があるなら、登記と現況のどこが違うのかを整理する。

雨漏りがあるなら、発生箇所や修繕履歴を確認する。

境界が不明確なら、境界標や過去の測量資料を確認する。

こうした情報が整理されていれば、買主は問題を理解したうえで購入するか判断できます。

反対に、

「詳しいことは分かりません」

という状態では、本当は解決できる問題でも、買主には大きなリスクに見えてしまいます。

問題を隠すのではなく、問題を見える状態にする。

これが売れにくい物件を仲介するときのポイントです。

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「仲介で売れる価格」と「買取価格」を比較する

他社で買取しかできないと言われた場合には、買取価格だけでなく、

「仲介ならいくらから販売を検討できるのか」

という査定も確認してみましょう。

例えば、

仲介なら1,000万円前後で販売開始。

買取なら700万円。

という査定だったとします。

この場合、単純に300万円の差だけを見るのではなく、

・仲介で売れる可能性
・売却までに必要な期間
・売却前に必要な費用
・内覧対応の負担
・売主がいつまでに売りたいのか

まで比較します。

逆に、仲介するために高額な工事や測量が必要で、売却期間も長くなりそうであれば、買取の方が合理的な場合もあります。

両方の条件が分かって初めて、売主自身が選択できます。

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買取が向いているケースもある

買取には仲介にはないメリットがあります。

例えば、

・できるだけ早く売却したい
・売却期限が決まっている
・何度も内覧対応をしたくない
・建物の状態が悪い
・残置物を含めて相談したい
・一般市場で長期間販売したくない

といった場合です。

つまり、

仲介が正解で、買取が間違いということではありません。

重要なのは「買取しかない」と最初から選択肢を一つにするのではなく、仲介の可能性も確認したうえで比較することです。

売却スピードを優先するのか。

手取り額を重視するのか。

売主によって最適な方法は変わります。

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売却を急がないなら「仲介→買取」という方法もある

売却期限に余裕がある場合は、一定期間仲介で販売してから買取へ切り替える方法もあります。

例えば、

物件を調査

↓

仲介できる条件を整理

↓

販売価格を設定

↓

一定期間市場で販売

↓

問い合わせ・内覧状況を確認

↓

必要に応じて価格調整

↓

最終的に買取とも比較

という進め方です。

この方法なら、最初から買取価格で手放すのではなく、一般市場で購入者が現れる可能性を確認できます。

一方、住み替えや相続などで売却期限が決まっている場合は、いつまで仲介を続けるのかを最初に決めておくことも大切です。

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リアンエージェントでは「買取しかない」と決める前に調査します

株式会社リアンエージェントでは、仙台市を中心に、他社で「買取しかできない」と言われた不動産の売却相談にも対応しています。

最初に確認するのは、

「いくらで買い取れるか」だけではありません。

なぜ一般の買主へ売りにくいのかを調査し、

現況のまま仲介する方法

必要な問題だけ整理して販売する方法

物件に合った買主へ提案する方法

不動産会社による買取

などを比較します。

また、家財が残っている物件については、残置物撤去やハウスクリーニングまで含めて相談できます。

売却を当社へお任せいただく場合は、残置物撤去・ハウスクリーニングを通常価格から10％OFFで対応しています。

最初から安く売るのではなく、仲介で売却できる可能性を最後まで検討する。

これがリアンエージェントの考え方です。

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まとめ｜「買取しかない」と言われたら理由を確認する

他社で「買取しかできない」と言われても、それだけで一般市場では売れないと決まったわけではありません。

まず、

売れにくい原因を特定

↓

必要な調査を行う

↓

買主が判断できる状態にする

↓

仲介での販売方法を検討

↓

仲介と買取を比較

という順番で考えます。

その結果、買取が最も適していることもあります。

しかし、最初から買取だけに限定してしまえば、仲介で売却できた可能性を確認できないまま手放すことになります。

株式会社リアンエージェントでは、訳あり物件や売れにくい不動産についても、問題点を一つずつ整理し、仲介で買主を探せる可能性を検討します。

「買取しかできない」と言われたときこそ、なぜ仲介では売れないのかを確認する。

最後まで、高く売ることを諦めない。

それが、売れにくい不動産の売却方法を考えるうえで大切な視点です。