雨漏り・傾き・シロアリがある家は売れる？不具合がある中古住宅の売却方法

「天井に雨漏りの跡があるけれど、このまま売れる？」

「古い家で床に傾きを感じる」

「以前シロアリが出たことがあるけれど、売却時に伝える必要はある？」

築年数の古い中古住宅を売却するとき、このような建物の不具合が見つかることがあります。

雨漏り・建物の傾き・シロアリ被害などがあるからといって、必ずしも家を売却できないわけではありません。

実際には、不具合の内容や程度、築年数、建物の価値、土地の需要などによって売却方法は変わります。

大切なのは、

「不具合がある＝売れない」「全部修理しないと売れない」と最初から決めないことです。

不具合の状態を確認したうえで、そのまま中古住宅として販売するのか、必要な部分だけ修繕するのか、土地としての需要も含めて販売するのかを判断することが重要です。

今回は、仙台市で雨漏り・傾き・シロアリなどの不具合がある中古住宅を売却するときの考え方を解説します。

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不具合がある中古住宅でも売却できる

中古住宅は、新築住宅と違い、築年数や維持管理の状況によって建物の状態が一軒ごとに異なります。

国土交通省も、既存住宅は経年劣化や維持管理の状況によって品質等に差が生じると説明しています。 

そのため、多少の不具合があること自体が、中古住宅として特別珍しいわけではありません。

例えば、

・過去に雨漏りがあった
・天井や壁に雨染みがある
・一部の床に傾きを感じる
・シロアリ被害を受けたことがある
・木部に腐食がある
・基礎や外壁にひび割れがある

といった住宅でも、状態や条件を理解した買主が見つかれば売買は可能です。

問題になるのは、不具合があることそのものより、不具合の内容が分からないまま販売することです。

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雨漏りがある家を売却する場合

雨漏りは中古住宅で買主が気にする代表的な不具合の一つです。

ただし、「天井にシミがある＝現在も雨漏りしている」とは限りません。

過去に雨漏りして修理済みの場合もあれば、現在も屋根・外壁・サッシ周辺などから雨水が浸入している場合もあります。

売却前には、

・いつ頃発生したのか
・現在も雨漏りしているのか
・修理したことがあるのか
・修理した場所や時期が分かるか
・雨染みだけが残っているのか

など、分かる範囲で整理します。

国土交通省が示す告知書の記載例でも、雨漏りについては天井からのものだけでなく、外壁やサッシ取付部分などからの吹き込みやシミも記載対象の例として示されています。 

原因が分からない場合は、無理に「屋根が原因だろう」などと判断せず、確認できている事実と推測を分けることが重要です。

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傾きがある家は程度と原因を分けて考える

「床が傾いている気がする」という相談も、築古住宅ではあります。

しかし、傾きといっても状態はさまざまです。

一部の床だけに傾きがあるケースもあれば、建物全体に傾きが生じているケースもあります。

また、原因も、

・床や下地の劣化
・柱や土台などの劣化
・地盤の不同沈下
・過去の増改築

など複数考えられます。

そのため、売主や不動産会社だけで原因を断定するのは避けるべきです。

まず、

どの部屋で感じるのか

どの方向へ傾いているのか

過去に補修したことがあるのか

などを確認します。

必要であれば専門家による調査を検討し、分かっている状態を買主へ伝えたうえで売却条件を考えます。

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シロアリ被害がある家でも売却できる

シロアリ被害も「見つかったら売れない」と考えられがちですが、必ずしもそうではありません。

過去にシロアリが発生して駆除済みの場合と、現在も被害が進行している可能性がある場合では、買主が判断する材料も大きく変わります。

確認したいのは、

・いつシロアリが見つかったのか
・どこに被害があったのか
・駆除や防蟻処理をしたのか
・施工会社の資料や保証書が残っているか
・現在の状態を調査しているか

などです。

国土交通省が示している告知書の記載例でも、雨漏りとともに白蟻被害や建物の傾き・腐食・不具合などが具体的な項目として挙げられています。 

過去に駆除しているのであれば、その事実も含めて資料を残しておくと、買主が状態を判断しやすくなります。

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不具合は売却時に隠さない

「言ったら値下げされそうだから、できれば伝えたくない」

と思う売主もいるかもしれません。

しかし、売主が把握している不具合を曖昧にしたまま売却することは避けるべきです。

中古住宅の売買では、雨漏り、シロアリ、傾き、腐食などについて、売主が把握している状況を告知書などで買主へ伝える実務が行われています。国土交通省も、取引トラブル防止の観点から売主による告知書の提供について運用上の考え方を示しています。 

売却後に、

「雨漏りを以前から知っていた」

「シロアリ被害があったのに聞いていなかった」

という話になれば、引渡し後のトラブルにつながりかねません。

不具合があることより、「聞いていなかった」となることを防ぐことが重要です。

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売却前に全部修理するべき？

ここは不具合のある住宅を売却するときの大きな判断ポイントです。

例えば雨漏りがあるからといって、売却前に屋根を全面的に交換することが必ず有利とは限りません。

100万円かけて修理しても、売却価格が100万円以上上がるとは限らないからです。

築古住宅を購入する人の中には、

「購入後に自分でリフォームしたい」

「建物価格を抑えて改修したい」

という人もいます。

その場合、売主が先に大規模な修繕をすることが買主の希望と合わないこともあります。

判断するときは、

修繕費用

修繕によって販売しやすくなるか

築年数と建物価値

その地域の中古住宅需要

現況で販売した場合の価格

を比較します。

「直してから売る」だけではなく、不具合を説明したうえで現況販売することも選択肢です。

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建物状況調査（インスペクション）という方法もある

建物の状態を客観的に把握したい場合には、建物状況調査（インスペクション）を利用する方法があります。

国土交通省によると、建物状況調査は、一定の講習を修了した建築士である既存住宅状況調査技術者が、国の基準に基づき、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分などの状態を調査するものです。 

ただし、ここは注意が必要です。

インスペクションをすれば、建物に存在するすべての不具合が分かるわけではありません。

国土交通省も、建物状況調査は瑕疵の有無そのものを判定するものではないなど、調査には限界があることを明記しています。 

また、国の「安心R住宅」の説明でも、地盤やシロアリ対策などについては専門の調査会社等への相談が案内されています。 

つまり、

建物全体の状態を確認したい → インスペクション

シロアリを詳しく確認したい → 専門業者による調査

傾きの原因まで確認したい → 状況に応じた専門家へ相談

というように、知りたい内容によって調査を使い分けます。

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不具合がある家を売る前に確認したい5つのこと

不具合が見つかったからといって、すぐ修理や解体を決める必要はありません。

まず次の順番で整理します。

①現在分かっている不具合を整理する

雨漏り・傾き・シロアリ・腐食などを確認します。

↓

②過去の修理履歴を確認する

工事請負書、領収書、保証書、点検記録などが残っていないか探します。

↓

③必要なら専門家へ調査を依頼する

原因や範囲を確認する必要がある場合に検討します。

↓

④修理する場合と現況販売を比較する

修理費用と売却価格への影響を考えます。

↓

⑤買主へ状態を説明して販売する

分かっている不具合や修理履歴を整理したうえで売却します。

この順番なら、売却できるか分からない段階で高額な修繕費をかけてしまうことを防ぎやすくなります。

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「契約不適合責任を免責にすれば何も伝えなくていい」ではない

築古住宅では、売買契約の内容によって売主の契約不適合責任について範囲や期間を定めることがあります。

しかし、

「契約不適合責任を免責にするから、雨漏りやシロアリを説明しなくてもいい」

と考えるのは適切ではありません。

売主が把握している不具合については、契約条件とは別に、買主が購入を判断できるよう具体的に整理して伝えることが重要です。

例えば、

「雨漏りあり」

だけではなく、

「2階北側洋室の天井に雨染みあり。○年頃に確認。現在の原因は未調査」

など、分かっている事実を具体的に整理しておくと認識のズレを減らせます。

不具合を隠すのではなく、どの状態まで買主が了承して購入するのかを明確にすることが、築古住宅の売買では重要です。

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少しでも高く売るなら「不具合＝即買取」にしない

雨漏りや傾きがある住宅を査定すると、

「建物に問題があるから買取しかできない」

と言われることもあるかもしれません。

もちろん、建物の状態によっては買取が適しているケースもあります。

しかし、不具合があるという理由だけで、最初から売却方法を一つに絞る必要はありません。

立地や土地価値が高い物件であれば、建物の状態を理解した一般の買主やリフォーム前提の購入希望者が検討する可能性もあります。

重要なのは、

不具合の内容を確認する

↓

必要な情報を開示する

↓

修繕する場合と現況販売を比較する

↓

仲介で市場に出せる可能性を検討する

↓

必要なら買取も比較する

という順番です。

不具合があることだけを理由に、最初から大きく価格を下げる必要があるとは限りません。

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リアンエージェントでは「直してから売る」と決めつけません

株式会社リアンエージェントでは、仙台市を中心に、雨漏り・傾き・シロアリ・腐食などがある築古住宅の売却相談にも対応しています。

まず、

現在どのような不具合があるのか

過去にどのような修繕をしたのか

建物にどの程度の価値があるのか

現況のまま購入する需要があるのか

修理費をかけるメリットがあるのか

を整理します。

そのうえで、現況のまま仲介で販売する方法、必要な部分だけ修繕して販売する方法、土地としての販売、買取などを比較します。

「古い」「雨漏りしている」という理由だけで、最初から安く売る必要があるとは限りません。

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まとめ｜不具合がある家は「修理する前」に売り方を決める

雨漏り・傾き・シロアリなどがある中古住宅でも、売却できる可能性はあります。

まず、

不具合の状態を確認

↓

過去の修理履歴を整理

↓

必要なら専門調査

↓

修理と現況販売を比較

↓

状態を買主へ説明して販売

という順番で考えます。

重要なのは、不具合を隠すことでも、すべて修理してから売ることでもありません。

現在の建物の状態を把握し、その状態に合った売却方法を選ぶことです。

株式会社リアンエージェントでは、仙台市の築古住宅や不具合のある中古住宅についても、最初から買取や解体を前提にせず、仲介で売却できる可能性を含めて検討します。

「雨漏りがあるから売れないかもしれない」「傾きがあると言われた」という段階でも、まず現在の状態を整理するところから売却方法を考えていきます。