仙台市で訳あり物件・売れにくい不動産を売却する方法｜売れない原因と高く売るための対策を解説

「古い家だから買取でないと売れないと言われた」

「接道や境界に問題があり、普通の不動産として売れるのか分からない」

「半年以上売りに出しているのに、なかなか買主が見つからない」

不動産には、立地や築年数だけではなく、道路・境界・建物状態・土地形状など、さまざまな理由で売却しにくくなっている物件があります。

一般的に「訳あり物件」というと事故物件をイメージする方も多いですが、実際にはそれだけではありません。

再建築できない、私道に接している、境界が分からない、建物が未登記、雨漏りや傾きがある、土地に高低差があるなど、買主が購入を判断しにくくなる事情も「売れにくさ」の原因になります。

しかし、売れにくい理由があるからといって、最初から安く売るしかないとは限りません。

大切なのは、その不動産の問題点を正確に把握し、どのような買主なら購入できるのか、問題を解決してから売るべきなのか、そのまま市場で販売できるのかを整理することです。

この記事では、仙台市で訳あり物件・売れにくい不動産を所有している方に向けて、代表的な原因と売却方法、高く売るために確認したいポイントをまとめて解説します。

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「訳あり物件」といっても理由はさまざま

売れにくい不動産を考えるとき、最初に重要なのが「何が原因で売れにくいのか」を分けることです。

例えば、

・再建築ができない
・接している道路に問題がある
・私道持分がない
・境界が確定していない
・隣地との越境がある
・建物が未登記になっている
・雨漏りやシロアリ被害がある
・建物に傾きがある
・土地に大きな高低差や擁壁がある
・旗竿地や変形地である
・告知事項がある
・長期間販売しても買主が見つからない

などがあります。

これらはすべて「売れにくい」という結果は同じでも、必要な対策は異なります。

そのため、訳あり物件の売却では、いきなり価格を下げるのではなく、売れにくい原因を特定することが第一歩です。

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再建築不可物件は「建て替えできない」ことが価格に影響する

土地に建物が建っていても、現在の建物を解体したあとに新しい建物を建築できるとは限りません。

代表的なのが、建築基準法上の道路への接道条件を満たしていない物件です。

再建築ができない場合、購入者が利用できる方法が限定されるほか、住宅ローンの利用が難しくなることもあり、一般的な中古住宅より売却しにくくなる可能性があります。

ただし、再建築不可だからといって売買自体ができないわけではありません。

現在の建物を利用したい人、土地の立地や価格を重視する人、隣接地の所有者などが購入を検討する可能性もあります。

重要なのは、本当に再建築できないのかを道路調査などで確認してから販売方法を決めることです。

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私道に接している不動産は権利関係を確認する

道路に見えていても、市道などの公道とは限りません。

私道の場合には、

・誰が所有しているのか
・売主に私道持分があるのか
・通行に問題がないか
・水道やガスなどの工事で掘削できるのか
・建築基準法上どのような道路なのか

などを確認する必要があります。

「道路があるから大丈夫」と思って販売を開始しても、購入希望者の住宅ローン審査や建築計画の段階で問題が判明すると、売買が進まなくなる可能性があります。

道路関係に不安がある物件ほど、販売前の調査が重要です。

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境界未確定・越境がある土地でも売却できる

築年数の古い実家や昔から所有している土地では、境界標が見つからなかったり、どこまでが自分の土地なのか分かりにくかったりすることがあります。

また、

・隣家の屋根が越境している
・ブロック塀が境界をまたいでいる
・庭木の枝が隣地へ伸びている

などの問題が見つかることもあります。

境界が確定していなければ絶対に売却できないわけではありません。

一方で、物件や買主の希望によっては確定測量や越境に関する取り決めが必要になる場合があります。

そのため、先に高額な測量を行うのではなく、現況と売却条件を確認したうえで必要性を判断する方法もあります。

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未登記建物や増築部分がある場合

相続した古い住宅では、建物そのものが未登記だったり、増築した部分だけ登記されていなかったりすることがあります。

例えば登記上は80㎡なのに、現況を見ると明らかに建物が広くなっているようなケースです。

こうした不一致があると、売却時の登記手続きや買主の住宅ローンなどに影響する場合があります。

まずは、

登記されている内容と実際の建物が一致しているか

を確認します。

未登記だからといって、何も確認せず「売れない」と判断するのではなく、土地家屋調査士など専門家への確認が必要なのかも含めて売却方法を整理することが大切です。

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雨漏り・傾き・シロアリなど建物に問題がある場合

築古住宅では、

・雨漏り
・床や建物の傾き
・シロアリ被害
・給排水設備の故障
・外壁や屋根の劣化

などが見つかることがあります。

ここで注意したいのが、売却するために売主がすべて修理しなければならないわけではないということです。

例えば300万円かけて修繕しても、売却価格が300万円以上上がるとは限りません。

現況のまま価格へ反映して販売した方が手取りが多くなる場合もあります。

一方で、小規模な補修によって購入者の不安を減らせるケースもあります。

建物状態を把握したうえで、修理費用と想定売却価格を比較することが重要です。

また、売主が把握している不具合については、不動産会社へ正確に伝えておくことも大切です。

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高低差・擁壁・変形地など土地そのものが売れにくい場合

仙台市では、道路と敷地に高低差がある住宅地や、擁壁が設置されている土地もあります。

このような土地では、新しく住宅を建築するときに造成や擁壁などの追加費用が必要になる可能性があり、購入者が慎重になることがあります。

また、

・旗竿地
・三角形などの変形地
・間口が狭い土地
・面積が小さい狭小地

なども、整形地と比較すると建築プランが制限される場合があります。

ただし、土地の形が悪いから価値がないわけではありません。

価格を抑えて住宅を建てたい人や、その立地を優先する人など、購入者のターゲットを変えることで売却できる可能性があります。

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事故物件・告知事項がある場合

不動産の「訳あり」として代表的なのが、過去に人の死などがあった物件です。

ただし、どのような出来事でも一律に同じ扱いになるわけではありません。

売買の相手方へ何を告げる必要があるのかは、発生した状況や物件などによって判断が必要です。

告知事項がある物件では、「黙って売る」のではなく、事実関係を整理したうえで適切に販売することが重要です。

価格だけでなく、購入対象となる人をどのように探すかも売却戦略の一つになります。

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長期間売れない物件は価格を下げる前に原因を確認する

すでに売却活動をしているものの、3か月、半年と買主が見つからないケースもあります。

この場合、

「売れない＝価格が高い」

とは限りません。

確認したいのは、

・問い合わせ自体が少ないのか
・問い合わせはあるが内覧につながらないのか
・内覧はあるが申込みが入らないのか
・物件写真や広告内容に問題がないか
・売れにくい条件が購入者へ正しく説明されているか
・販売する相手を間違えていないか

という点です。

問い合わせが全くない場合と、内覧は多いのに売れない場合では対策が違います。

理由を分析せず値下げだけを繰り返すと、本来より安く売却してしまう可能性があります。

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「買取しかできない」と言われても一度比較する

売れにくい不動産では、不動産会社から買取を提案されることがあります。

買取には、

・早く現金化しやすい
・販売期間を短縮しやすい
・物件によっては現況で引き渡せる

などのメリットがあります。

そのため、早期売却を優先する場合には有効な方法です。

一方で、不動産会社が再販売することを前提とするため、一般の購入者へ仲介で販売する場合より価格が低くなる傾向があります。

だからこそ、

仲介で売却できる可能性

問題を一部解決してから仲介する方法

現況のまま買取してもらう方法

を比較することが大切です。

「訳ありだから買取」と最初から決める必要はありません。

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訳あり物件を少しでも高く売るための5つのポイント

訳あり物件の売却では、次の順番で考えると整理しやすくなります。

① 売れにくい原因を調査する
道路・境界・登記・建物状態などを確認します。

↓

② 解決できる問題と解決しない問題を分ける
少額で解決できる問題なら対応を検討し、高額な費用が必要なら現況売却と比較します。

↓

③ 修繕・測量・解体などを先に行わない
費用をかけても、その金額以上に売却価格が上がるとは限りません。

↓

④ 購入できる人を考える
一般の住宅購入者だけでなく、リフォーム目的の購入者、投資家、隣接所有者なども検討します。

↓

⑤ 仲介と買取の手取り額を比較する
売却価格だけではなく、必要経費や売却までの期間を含めて判断します。

訳あり物件ほど、単純な査定価格だけではなく、「どの方法なら最終的にいくら残るのか」で考えることが重要です。

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リアンエージェントでは「売れにくい理由」から調査します

株式会社リアンエージェントでは、仙台市を中心に、空き家・築古住宅・訳あり物件などの売却相談に対応しています。

再建築不可、私道、境界、未登記、高低差、建物の不具合などがある場合でも、最初から「安く売るしかない」と判断するのではなく、まず売れにくい原因を整理します。

そのうえで、

現況のまま仲介で販売する

必要な問題だけ解決して販売する

残置物撤去や清掃を行って販売する

買取を含めて比較する

など、物件ごとに売却方法を検討します。

また、家財が大量に残っている物件については、不用品撤去・ハウスクリーニングから不動産販売まで自社で一貫して対応しています。

当社へ不動産売却をご依頼いただくお客様は、不用品撤去・ハウスクリーニングを通常料金から10％OFFでご利用いただけます。

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まとめ｜訳ありだからこそ「原因を調べてから売る」

訳あり物件・売れにくい不動産には、それぞれ売れにくくなっている理由があります。

再建築不可なのか、私道なのか、境界なのか、未登記なのか、建物状態なのか、土地形状なのか。

原因が違えば、売却方法も変わります。

そのため、

売れない → 値下げする

訳あり → 買取してもらう

とすぐに決めるのではなく、

問題点を調査 → 売却方法を比較 → 必要な対策だけ行う → 市場で販売する

という順番で考えることが大切です。

問題がある不動産でも、その問題を理解したうえで購入する人が見つかる可能性があります。

株式会社リアンエージェントでは、仙台市の訳あり物件・売れにくい不動産について、「最後まで、高く売ることを諦めない」という考え方で、仲介で売却できる可能性を検討したうえで売却方法をご提案します。