仙台市で再建築不可物件を売却する方法｜売れにくい理由と売却時のポイント

「古い実家を売ろうとしたら、再建築できないと言われた」

「道路には接しているのに、なぜ建て替えできないのか分からない」

「再建築不可なら、不動産会社に安く買い取ってもらうしかないのだろうか」

このような相談は、築年数の古い戸建てや昔から所有している土地を売却するときに出てくることがあります。

再建築不可物件とは、現在は建物が建っていても、原則としてその建物を解体したあとに新しい建物を建てることができない不動産です。

確かに一般的な住宅と比較すると売却しにくく、価格にも影響する可能性があります。

しかし、再建築不可＝売却できない、買取しかない、というわけではありません。

重要なのは、本当に再建築できない状態なのかを調査し、その結果に合わせて販売方法を考えることです。

今回は仙台市で再建築不可物件を所有している方に向けて、売れにくい理由や確認したいポイント、売却方法について解説します。

⸻

そもそも再建築不可物件とは？

建物を建築する場合、敷地と道路には一定の条件があります。

建築基準法では、都市計画区域等において、建築物の敷地は原則として幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接していることが必要です。これが一般に「接道義務」と呼ばれるものです。 

例えば、家の前に道があったとしても、

・建築基準法上の道路として認められていない
・道路への接道部分が2m未満になっている
・道路まで他人の土地を通らなければならない

などの事情があると、原則として新しく建物を建築できない可能性があります。

つまり、

「目の前に道がある＝再建築できる」

とは限りません。

ここが再建築不可物件を調査するときの重要なポイントです。

⸻

昔から家が建っているのに、なぜ再建築できない？

「今も普通に家が建っているのだから、建て替えもできるのでは？」

と思う方もいるでしょう。

しかし、現在建物が存在していることと、これから新しい建物を建築できることは別の問題です。

古くから利用されている道の中には、現在の建築基準法上の道路としての扱いや接道条件を確認する必要があるものがあります。

そのため、相続した実家などを売却する際に初めて道路を詳しく調査し、

「現在の建物はあるが、同じように建て替えられるとは限らない」

と分かるケースがあります。

特に築年数の古い住宅では、売主自身も道路の状況を詳しく知らないことがあります。

⸻

仙台市では道路種別を確認できる

再建築できるかどうかを判断するためには、まず前面道路について調べます。

仙台市では、建築基準法上の道路種別について「仙台市都市計画情報インターネット提供サービス」の指定道路図や、各区役所に備え付けられている「仙台市指定道路網図」で確認できます。 

道路には、市道だから大丈夫、私道だからダメという単純な区分だけではなく、

・建築基準法第42条第1項の道路
・位置指定道路
・第42条第2項道路（狭あい道路）

など、さまざまな種類があります。

仙台市では、幅員1.8m以上4m未満の道でも、一定の条件を満たして市の指定を受けているものは第42条第2項道路として扱われます。 

したがって、道路幅が4m未満だからといって、すぐに「再建築不可」と判断することもできません。

⸻

「再建築不可」と言われたら最初に確認したいこと

再建築不可物件を売却するときは、価格を決める前に道路と敷地の状況を整理します。

主に確認したいのは、

・前面道路は建築基準法上の道路なのか
・道路の幅員はどのくらいか
・敷地が道路に何m接しているのか
・道路と敷地の間に別の土地がないか
・私道の場合、持分などの権利関係はどうなっているか
・過去の建築確認などの資料が残っていないか

といった点です。

特に重要なのが、「誰かから再建築不可と言われた」という情報だけで売却価格を決めないことです。

道路の種類や接道状況を調査すると、当初考えていた条件とは違っていたという可能性もあります。

仙台市でも道路種別によって確認先が異なり、道路幅員などの詳細については担当部署での確認が案内されています。 

⸻

例外的に建築できる可能性もある

接道義務を満たしていないからといって、すべての土地が永久に建築できないと決まるわけでもありません。

建築基準法第43条第2項には一定の場合の認定・許可制度があり、周囲の状況や接している道などの条件によっては、接道義務の適用除外となる仕組みがあります。 

仙台市でも、第43条第2項の許可に関する基準が設けられています。 

ただし、これは、

「申請すれば必ず建築できる」

という制度ではありません。

物件ごとに敷地や道路などの条件が異なるため、行政や建築士などへの確認が必要です。

売却時には、「再建築不可」と決めつけるだけでなく、こうした可能性も含めて確認しておくことが重要です。

⸻

再建築不可物件が売れにくい3つの理由

1．建物を解体した後の利用が制限される

最大の理由は、買主が将来建て替えできない可能性があることです。

現在の建物を利用できたとしても、老朽化が進めばいつか大規模な修繕などが必要になります。

一般的な住宅購入者からすると、将来の選択肢が少なくなるため、購入対象から外されやすくなります。

2．住宅ローンを利用しにくい場合がある

再建築不可物件では、金融機関によっては担保評価などの理由から住宅ローンの利用が難しくなる場合があります。

現金で購入できる人などに買主が限定されれば、その分購入候補者も少なくなります。

3．一般的な土地価格だけでは判断できない

通常の土地であれば「坪単価×面積」などが価格を考える一つの目安になります。

しかし再建築不可の場合は、同じエリアの再建築可能な土地と同じ条件では評価しにくくなります。

そのため、周辺相場だけでなく、現在の建物の利用可能性や立地、道路状況などを含めて価格を考える必要があります。

⸻

再建築不可物件を売却する方法

再建築不可物件でも、売却方法はいくつか考えられます。

現況のまま仲介で売却する

現在の建物を活用したい人や、価格を重視する購入者などを対象として販売する方法です。

再建築できないことを前提に価格を設定し、物件の条件をきちんと説明したうえで買主を探します。

立地や建物状態などによっては、最初から不動産会社の買取だけに絞らず、仲介で市場に出してみる方法も考えられます。

隣接地の所有者へ売却する

再建築不可の土地でも、隣接地の所有者にとっては価値が大きく変わることがあります。

自宅の敷地を広げたい、駐車場として利用したいなど、一般の購入者とは違う目的があるためです。

また、隣接地との一体利用によって土地の条件が変わる可能性もあります。

そのため、隣地所有者への売却も選択肢の一つです。

不動産会社へ買取してもらう

早く売却したい場合には、不動産会社による買取も選択肢になります。

現況のまま売却しやすいことや、販売期間を短縮できることなどがメリットです。

一方で、不動産会社は購入後の活用や再販売を前提とするため、仲介で一般の買主へ売却する場合より価格が低くなる傾向があります。

そのため、

仲介ならいくらで売れる可能性があるのか

↓

どのくらいの期間が必要なのか

↓

買取ならいくらになるのか

を比較して判断することが大切です。

⸻

再建築不可物件は解体してから売るべき？

基本的には、売却方法を決める前に建物を解体してしまうのは慎重に判断した方がよいでしょう。

再建築できない土地では、既存建物が残っていること自体が購入者にとって利用価値になる可能性があります。

建物を先に解体してしまうと、

「建物はなくなったが、新しい家も建てられない土地」

となる可能性があります。

さらに解体費用も売主負担になります。

そのため、

道路調査 → 再建築の可否確認 → 建物状態の確認 → 売却方法の比較 → 必要なら解体

という順番で検討する方が安全です。

⸻

少しでも高く売るために重要なのは「調査してから価格を決めること」

再建築不可物件では、普通の中古住宅以上に事前調査が重要です。

「再建築できないらしい」

という曖昧な状態のままでは、買主も購入判断ができません。

反対に、

なぜ再建築できないのか

前面道路はどのような道路なのか

接道部分はどのくらいあるのか

現在の建物をどのように利用できるのか

といった情報が整理されていれば、物件の条件を理解した購入者へ販売しやすくなります。

再建築不可という弱点を隠すのではなく、問題点を明確にしたうえで販売することが重要です。

⸻

リアンエージェントでは道路調査から売却方法を検討します

株式会社リアンエージェントでは、仙台市を中心に、再建築不可・私道・接道などの問題を抱えた不動産の売却相談にも対応しています。

再建築不可の可能性がある物件については、最初から「買取しかできない」と判断するのではなく、まず道路種別や接道状況などを確認します。

そのうえで、

現況のまま仲介で販売する

隣接所有者を含めて購入者を探す

条件を整理してから販売する

買取価格と比較する

など、物件に合わせた売却方法を検討します。

古い実家や空き家で室内に家財が残っている場合でも、そのままの状態から査定・ご相談いただけます。

⸻

まとめ｜「再建築不可＝売れない」と決める前に調査する

再建築不可物件は、一般的な住宅と比較すると売却しにくいことは事実です。

しかし、

再建築不可 → 買取しかない

とすぐに判断する必要はありません。

まずは、

道路の種類を確認する

↓

接道状況を確認する

↓

本当に再建築できないのか確認する

↓

仲介で購入する人がいるか検討する

↓

必要に応じて買取とも比較する

という順番で考えることが大切です。

特に、調査前に建物を解体したり、大幅に価格を下げたりすると、後から元に戻すことはできません。

株式会社リアンエージェントでは、仙台市の再建築不可物件をはじめとした売れにくい不動産について、「なぜ売れにくいのか」を調査したうえで、仲介で売却できる可能性を最後まで検討します。

再建築不可と言われた不動産でも、まずは現在の道路・敷地・建物の状況を整理するところから始めてみましょう。