私道に接している家や土地は売れる？私道持分・通行承諾がない不動産の売却方法

「実家の前の道路を調べたら私道だった」

「道路の持分を持っていないけれど売却できる？」

「通行承諾や掘削承諾がないと買主が見つからない？」

築年数の古い実家や、昔から所有している土地を売却するとき、前面道路を調査して初めて「私道だった」と分かることがあります。

私道に接しているからといって、不動産を売却できないわけではありません。

一方で、誰が道路を所有しているのか、売主に私道持分があるのか、通行や水道管などの工事に問題がないのかによって、買主の判断や住宅ローン、将来の建て替えに影響する可能性があります。

そのため、私道に接する不動産では、単に「道路がある」というだけではなく、道路の種類と権利関係を整理してから販売することが重要です。

この記事では、私道持分や通行・掘削承諾など、私道に接している不動産を売却するときに確認したいポイントを解説します。

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私道に接していても不動産は売却できる

まず、私道に接していること自体が売却できない理由になるわけではありません。

住宅地の中には、複数の所有者が持分を持っている私道や、一人の所有者が所有している道路など、さまざまな形があります。

ここで注意したいのが、

「私道か公道か」

と

「建築基準法上の道路かどうか」

は別の問題だということです。

私有地であっても建築基準法上の道路として扱われている場合がありますし、見た目は道路でも建築基準法上の道路ではない場合があります。

そのため、私道だからすぐに「売れない」「再建築できない」と判断するのではなく、まず道路種別を確認します。

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私道持分とは？

私道持分とは、簡単にいえば道路として利用している土地について持っている所有権の割合です。

例えば、住宅5軒で利用している私道を5人で共有し、それぞれ5分の1ずつ所有しているようなケースがあります。

一方、道路を複数の土地に分筆して、それぞれが一部を単独所有しているケースなどもあり、権利関係は物件によって異なります。

私道持分がある場合は、売却する宅地だけでなく、私道持分についても買主へ移転するのが一般的です。

そのため売却前には、宅地の登記事項だけを見るのではなく、道路部分についても、

・地番
・所有者
・地目
・面積
・売主の持分

などを確認しておく必要があります。

相続した実家では、建物と宅地だけを確認していて、私道持分を相続していることに気付いていないケースも考えられます。

公図や登記事項証明書などを使い、道路部分まで確認しておきましょう。

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私道持分がない家でも売却できる？

問題になりやすいのが、家の前に私道があるものの、売主がその道路の持分を所有していないケースです。

私道持分がない＝絶対に売却できない

というわけではありません。

ただし買主からすると、

「この道路を今後も通行できるのか」

「建て替えるときに工事車両が通れるのか」

「水道管やガス管の工事が必要になったらどうするのか」

などが気になります。

そのため、持分がない場合には、

・現在どのような根拠で通行しているのか
・通行について取り決めがあるのか
・道路所有者との承諾書などがあるのか
・ライフラインの配管状況はどうなっているのか

などを調べることが重要です。

何十年も問題なく利用してきたという事実だけで、買主が安心して購入できるとは限りません。

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「通行承諾」と「掘削承諾」を確認する

私道の売却でよく出てくるのが、通行と掘削の問題です。

通行について

住宅へ出入りするためには、当然ながら前面の私道を通る必要があります。

売主が私道持分を持っていない場合などには、道路所有者から通行について承諾を得ているかが確認事項になることがあります。

書面による承諾が存在するなら、

・誰に対する承諾なのか
・買主にも引き継げる内容なのか
・車両通行についてどうなっているのか

など、内容まで確認しておきます。

掘削について

もう一つが道路を掘る工事です。

住宅では、水道・下水道・ガスなどの配管工事が必要になる場合があります。

配管が私道の下を通っている場合、工事のために私道を掘削する可能性があります。

私道持分がない場合などには、将来的な工事に備えて道路所有者から掘削について承諾を得られるかが問題になることがあります。

売却する段階で、通行だけではなくライフラインの引込み状況まで確認しておくことがポイントです。

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私道持分がないと住宅ローンに影響することもある

私道持分や通行・掘削に関する権利関係は、買主の住宅ローンにも影響する可能性があります。

金融機関は、不動産を担保として住宅ローンを融資します。

そのため、住宅へ出入りする道路について権利関係が不明確だったり、将来の利用に問題が生じる可能性があったりすると、金融機関によって判断が慎重になる場合があります。

ここで売主側ができることは、問題を隠すことではありません。

むしろ、

道路所有者は誰なのか

私道持分はあるのか

道路種別は何なのか

通行・掘削についてどのような状況なのか

を整理して買主側へ説明できる状態にすることが重要です。

曖昧な状態のまま販売するより、購入判断に必要な情報を揃えておく方が売却を進めやすくなります。

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私道でも再建築できるとは限らない

私道に接する物件では、もう一つ確認したいのが再建築です。

重要なのは私道であることそのものではなく、その道路が建築基準法上どのような扱いになっているのかです。

例えば位置指定道路や一定の要件を満たす道路で、必要な接道条件を満たしていれば、私道でも建て替えできる場合があります。

反対に、道路のように利用されていても建築基準法上の道路ではなく、接道条件を満たしていない場合には、再建築に問題が生じる可能性があります。

そのため、

私道だから再建築不可

とも、

道路に接しているから再建築可能

とも一概には判断できません。

売却前に道路種別と接道状況を調査することが必要です。

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私道に接している不動産を売る前に確認すること

売却前には、少なくとも次のような情報を整理します。

・前面道路の地番
・公道か私道か
・建築基準法上の道路種別
・道路幅員
・敷地の接道長さ
・私道の所有者
・売主の私道持分の有無
・通行に関する取り決め
・掘削に関する取り決め
・上下水道などの配管状況

これらを調べるには、公図・登記事項証明書・地積測量図などの資料に加えて、行政への道路調査が必要になることがあります。

売主自身ですべて判断するのではなく、不動産会社などに確認しながら整理するとよいでしょう。

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私道持分がない場合、承諾を取ってから売るべき？

道路所有者から通行・掘削承諾を取得できれば、買主の不安を減らせる可能性があります。

ただし、すべての私道物件で売却前に新しい承諾書を取得しなければならないわけではありません。

まず現在の権利関係や過去の書類を確認し、

承諾取得が必要なのか

現在の状態でも販売できるのか

取得することで売却条件がどの程度改善するのか

を判断します。

道路所有者が複数いる場合には、承諾取得に時間がかかる可能性もあります。

そのため、いきなり隣地や道路所有者へ交渉するのではなく、まず物件調査を行ってから進める方がよいでしょう。

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私道に問題があっても「買取しかない」とは限らない

私道持分がない、承諾書がないといった事情があると、不動産会社から買取を提案されることもあります。

確かに、早期売却を優先する場合や権利関係が複雑な場合には、買取が有効なケースがあります。

しかし、最初から買取だけに限定する必要はありません。

例えば、

現況のまま仲介で販売する

必要な承諾を取得してから販売する

私道持分を取得できる可能性を確認する

条件を理解する購入者を探す

仲介と買取の両方を比較する

といった方法があります。

大切なのは、「私道だから安い」と一括りにするのではなく、何が売却上の問題になっているのかを具体的にすることです。

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少しでも高く売るなら「道路の問題を見える化する」

私道に接する不動産では、買主が一番困るのは「よく分からない状態」です。

私道持分があるのか分からない。

通行できるのか分からない。

建て替えできるのか分からない。

水道工事ができるのか分からない。

この状態では、購入希望者がリスクを大きく見積もり、購入を見送ったり、大幅な価格交渉につながったりする可能性があります。

反対に道路調査を行い、

現在分かっていること

問題にならないこと

今後確認が必要なこと

を整理できれば、購入者も判断しやすくなります。

訳あり物件ほど、単純な値下げより先に調査によって不明点を減らすことが重要です。

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リアンエージェントでは私道・接道から調査して売却方法を考えます

株式会社リアンエージェントでは、仙台市を中心に、私道・接道・再建築など道路に問題を抱える不動産の売却相談にも対応しています。

私道に接している物件についても、最初から「売れない」「買取しかない」と判断するのではなく、

道路種別

私道の所有関係

私道持分

接道状況

通行・掘削に関する状況

などを確認したうえで販売方法を検討します。

そのうえで、現況のまま仲介で販売できるのか、承諾などを取得した方がよいのか、買取と比較した方がよいのかを整理します。

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まとめ｜私道だから売れないのではなく「権利関係の確認」が重要

私道に接している家や土地でも売却することはできます。

重要なのは、

私道かどうかだけで判断しないことです。

道路種別を確認する

↓

私道所有者・持分を確認する

↓

通行・掘削の状況を確認する

↓

再建築への影響を確認する

↓

仲介・問題解決後の販売・買取を比較する

という順番で考えると整理しやすくなります。

特に私道持分がない物件では、曖昧な状態のまま価格を下げるのではなく、まず何が問題なのかを調査することが大切です。

株式会社リアンエージェントでは、仙台市の私道・接道などの問題を抱えた不動産について、売れにくい原因を調査し、仲介で売却できる可能性を検討したうえで売却方法をご提案します。