境界が分からない土地は売却できる？境界未確定・越境がある不動産の売り方

「相続した実家の土地に境界標が見当たらない」

「隣の家とのブロック塀がどちらの所有物か分からない」

「屋根や植木が隣地へ越境しているけれど、このまま売却できる？」

築年数の古い実家や、長期間所有している土地を売却するとき、初めて境界の問題に気付くことがあります。

土地の境界が分からないからといって、必ず売却できないわけではありません。

一方で、境界が不明確な状態や越境がある状態では、買主が将来のトラブルを心配したり、売買条件として測量や越境問題の整理を求めたりする場合があります。

大切なのは、売却前に必ず高額な測量を行うことではなく、

現在どこまで境界を確認できているのか、何が問題になっているのかを整理してから売却方法を決めることです。

この記事では、仙台市で境界未確定・越境などの問題がある土地や中古戸建を売却する方に向けて、売却前に確認したいポイントを解説します。

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境界が分からない土地でも売却できる

土地を売却する場合、

「境界が確定していなければ売買契約を結べない」

と思われることがあります。

しかし、境界が未確定だからといって、不動産売買そのものが必ずできなくなるわけではありません。

売主・買主が物件の状況を理解し、売買条件について合意できれば、現況で取引できるケースもあります。

ただし、土地を購入する買主にとって境界は重要です。

例えば、

・どこからどこまでが購入する土地なのか
・隣地との間に問題がないか
・ブロック塀は誰の所有なのか
・建物を建てるときに敷地をどこまで利用できるのか

などは購入判断に関係します。

そのため、「売れるかどうか」だけではなく、買主が安心して購入を判断できる状態になっているかを考える必要があります。

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まずは境界標が残っていないか確認する

境界について気になる場合、最初から測量を依頼するのではなく、まず現在の状況を確認します。

土地の角などには、

・コンクリート杭
・金属プレート
・金属鋲
・石杭

などの境界標が設置されている場合があります。

草木や土に隠れて見えなくなっていることもあります。

また、現地だけではなく、

・公図
・地積測量図
・過去の測量図
・売買契約時の資料
・境界確認書

などが残っていないか確認します。

ただし、公図などに線が描かれているからといって、現地の境界位置までそれだけで確定できるとは限りません。

資料と現地の両方を確認し、現在どの程度まで境界を把握できるのか整理していきます。

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ブロック塀がある＝そこが境界とは限らない

築古住宅で特に注意したいのが、隣地との間にあるブロック塀やフェンスです。

見た目だけでは、

「この塀の中心が境界だろう」

と思うかもしれません。

しかし実際には、

・自分の土地の中に設置されている
・隣地側に設置されている
・境界線上に設置されている
・所有者が分からない

といったケースがあります。

そのため、ブロック塀の位置だけを見て境界を判断するのは避けた方がよいでしょう。

売却時には、境界標や測量資料などを確認し、それでも所有関係が分からなければ、必要に応じて隣地所有者や専門家への確認を検討します。

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「境界未確定」と「越境」は分けて考える

境界問題では、この2つを混同しないことも大切です。

境界未確定とは、隣地との境界位置が明確になっていない状態です。

一方、越境とは、境界を越えて建物や工作物などが存在している状態です。

例えば、

・隣家の屋根や雨樋がこちらへ出ている
・自宅の屋根が隣地へ出ている
・ブロック塀が境界を越えている
・配管などが隣地を通っている

といったケースがあります。

つまり、まず境界位置を確認しなければ、本当に越境しているのか判断できない場合もあります。

売却前には「越境しているように見える」という段階と、「境界を確認した結果、越境が判明している」という段階を分けて整理する必要があります。

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越境があっても必ず撤去してから売る必要はない

越境が判明すると、

「売却するなら全部直さなければならない」

と考える方もいるかもしれません。

しかし、越境物の種類や状況によって対応は異なります。

比較的簡単に撤去・移動できるものであれば、売却前に対応する方法があります。

一方、建物の屋根や塀など、すぐに撤去することが難しいものもあります。

このような場合には、隣地所有者との間で越境している事実を確認し、

将来建物を建て替える際などに越境を解消する

といった内容を書面で整理する方法が検討されることもあります。

重要なのは、越境があることを曖昧にしたまま売却するのではなく、現状を把握して買主へ説明できるようにすることです。

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売却前に確定測量は必ず必要？

境界問題があると、「確定測量をしなければ売れないのか」という疑問も出てきます。

確定測量では、土地家屋調査士などが資料や現地を調査し、隣接地所有者などの確認を得ながら境界を明確にしていきます。

境界を明確にできれば、買主にとって安心材料になります。

特に土地として販売する場合や、買主が新築を予定している場合には、境界を明確にすることが重要になるケースがあります。

一方で、すべての中古戸建や土地で売却前の確定測量が必要とは限りません。

例えば、現況での取引について買主と合意できる場合など、物件や契約条件によって対応は変わります。

そのため、

境界が分からない → とりあえず測量する

ではなく、

現況確認 → 資料確認 → 売却条件を検討 → 必要なら測量

という順番で考える方がよいでしょう。

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測量には費用だけでなく時間もかかる

確定測量を行う場合、売却スケジュールにも注意が必要です。

測量は土地を測って終わりではなく、法務局や行政にある資料の調査、現地測量、隣接地所有者との境界確認などが必要になる場合があります。

そのため、隣地所有者との日程調整や境界についての認識に違いがあれば、時間がかかることもあります。

売却期限が決まっている場合には、

「契約までに必要なのか」

「引渡しまでに完了すればよいのか」

「現況で引き渡せるのか」

を早めに確認しておくことが重要です。

査定を依頼する段階で境界について分かっていることを不動産会社へ伝えておくと、その後の売却計画を立てやすくなります。

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境界問題がある土地を少しでも高く売るには

境界が分からない不動産で避けたいのは、

「境界がよく分からないから安くする」

と最初から価格だけで解決しようとすることです。

買主が気にしているのは、単に境界標がないことだけではありません。

「将来トラブルにならないか分からない」という不確実性です。

そのため、

①公図・登記事項証明書・地積測量図などを確認する

↓

②現地の境界標や塀などを確認する

↓

③越境の可能性がある場所を整理する

↓

④必要に応じて土地家屋調査士や隣地所有者へ確認する

↓

⑤現況売却と測量後の売却を比較する

という順番で整理すると、売却方法を判断しやすくなります。

問題をすべて解決することだけではなく、買主が判断できるだけの情報を揃えることも売却では重要です。

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境界が分からないまま解体する場合にも注意

築古住宅を解体して土地として売却する場合にも、境界確認は重要です。

建物や古い塀を撤去すると、それまで境界の目安になっていたものがなくなる可能性があります。

また、解体工事の際に隣地との塀や工作物を誤って撤去してしまえば、新たなトラブルにつながることもあります。

そのため、築古住宅だからといって、

解体 → 測量 → 売却

と最初から決めるのではなく、境界や塀の所有関係も確認したうえで解体の必要性を判断しましょう。

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リアンエージェントでは境界の状況を確認してから売却方法を考えます

株式会社リアンエージェントでは、仙台市を中心に、境界未確定・越境・私道・接道などの問題を抱える不動産の売却相談にも対応しています。

境界標が見つからない場合でも、最初から「測量しないと売れない」と決めるのではなく、

公図や登記資料はどうなっているのか

境界標は残っているのか

塀の所有関係は分かるのか

越境している可能性はあるのか

売却時に確定測量が必要なのか

などを整理して売却方法を検討します。

そのうえで、現況のまま仲介で販売する方法、必要な問題を整理してから販売する方法、買取を含めた方法などを比較します。

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まとめ｜境界が分からないなら、まず「分からない部分」を調査する

境界が分からない土地や越境がある不動産でも、売却できる可能性はあります。

重要なのは、

境界未確定＝売れない

と考えないことです。

まず公図や測量資料を確認し、現地の境界標、塀、越境物などを調べます。

そのうえで、

現況確認 → 資料調査 → 問題点を整理 → 必要なら測量・越境対応 → 売却

という順番で考えることが大切です。

株式会社リアンエージェントでは、仙台市の境界未確定・越境などを抱えた不動産について、売却前に状況を整理し、必要以上に費用をかけず仲介で売却できる可能性を検討します。

「境界標が見つからない」「塀が誰のものか分からない」という段階でも、現在の状態から売却方法を考えていくことができます。